최우선변제금액과 소액임차인

최우선변제금액과 소액임차인이란 무엇인지 또 임차인에게 어떤 권리를 보장하는지 알고 계신가요? 최근 대규모 전세사기로 인하여 온 나라가 뒤숭숭하죠? 무자본 갭투자를 통해 수십 채에서부터 천여 채가 넘는 빌라 등을 소유한 빌라왕의 갑작스러운 죽음으로 많은 임차인들이 현재 어려움을 겪고 있는데요. 

오늘은 이와 관련하여 임차인이라면 반드시 이해하고 있어야 할 최우선변제금과 소액임차인에 대하여 알아보고자 합니다.

 

최우선변제금과 소액임차인

최우선변제권이란 소액임차인에 해당되고 주택의 인도(점유)와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 이들보다 우선하여 일정금액을 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리인데요. 권리가 그냥 주어지는 것은 아니고 다음과 같은 몇 가지 조건을 갖추어야만 최우선변제금을 경매가 최종 종결되는 배당기일에 받을 수 있게 됩니다.

 

• 주택을 인도받고 전입신고를 마칠 것(대항력을 갖출 것)
• 경매기입등기 이전에 위와 같은 대항력이 갖춰졌을 것
• *소액임차인 기준금액 이하의 보증금일 것
• 배당신청기일 이내에 배당신청을 할 것

위와 같은 3가지 조건을 충족하면 되는데요. 먼저 주택을 인도받아 전입신고를 하는 조건에 대하여는 대부분 잘 이해하실 것 같으니 넘어가고요. 

 

두 번째 조건은 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추어야 한다는 건데요. 이게 어떻게 보면 너무나 당연한 이야기이긴 한데 잘 모르시는 분들도 있어서 설명을 드리자면 예를 들어 내가 전세로 들어가려고 하는 집이 있습니다. 당연히 등기부등본을 떼어서 부동산에서 확인을 시켜주겠죠.

이때 은행에서 대출이 있는 집이거나 누군가에게 돈을 빌려주고 근저당을 설정한 집의 경우에는 그 내용이 등기부등본에 근저당권으로 설정되어 있다는 내용이 기입되어 있습니다. 만약 임대인 은행이나 개인이 이자들의 돈을 일정기간 안 갚게 되면 은행과 채권자는 경매신청을 법원에 하게 됩니다. 그러면 경매개시가 결정되었다는 내용이 등기부등본에 기록이 되게 되고요.

 

따라서 내가 들어가려는 집의 등기부등본을 떼어보았는데 경매개시결정 등기가 떡하니 있다. 이런 집을 소개해주는 부동산은 그냥 몸 쓸 사람인 것이죠. 이번에 터지고 있는 전세사기사건들을 보니 공인중개사가 한통속이 되어 사기를 친 경우도 있었다 하니 공인중개사라고 한들 이제 100% 신뢰할 수는 없는 거잖아요.

그래서 중개사가 주는 등기부등본 말고 직접 한 번 떼어보시기를 권장드리고요. (수수료 얼마 들지 않으니까요) 만약 가압류나 경매개시결정이라는 등기가 들어갔다면 이건 무조건 들어가면 안 되는 집인 것입니다. 이 집은 소액임차인에 해당이 된다고 하더라도 최우선변제금조차도 받지 못하는 집이 되기 때문입니다.

 

물론 경매개시결정 등기가 기입되기 전에 이미 가압류 뭐 이런 비슷한 단어의 내용이 이미 등기에 많이 기입되었을 확률이 굉장히 높습니다. 그래서 등기부등본을 떼어봤는데  좀 지저분하다. 그리고 가압류 비슷한 단어가 들어있거나 경매라는 단어가 들어갔다. 그럼 그냥 그 집은 걸러야 하는 것입니다.

 

다시 본론으로 돌아와서요 소액임차인으로서 최우선변제금액을 나중에 보장받기 위해서는 반드시 경매가 시작되기 전에 전입신고와 이사를 마쳐야 하는 것입니다. 

 

그리고 3번째 조건인 소액임차인 기준금액 이하의 보증금이어야 하는데요. 소액임차인에 해당되는 보증금의 범위는 다음과 같습니다. 

 

소액임차인의 보증금 범위

 

최우선변제금액

 

쉽게 설명하면 서울에 있는 빌라를 1억 5천만원 이하의 보증금으로 계약을 하였을 때 나중에 경매가 개시되더라도 최소 5000만 원까지는 보장을 받을 수 있다는 뜻입니다.

다만, 여기에도 조건이  있는데요. 경매의 원인이 되는 최우선순위의 근저당권 등이 2021년 5월 11일 이후인 경우에만 위와 같이 소액임차인에 해당이 되는 것이고요.

예를 들어 임대인이 은행대출금의 이자를 갚지 못하여 은행에서 경매를 신청을 했습니다. 그런데 임대인이 은행에서 대출을 실행한 날이 2021년 5월 10일 이전입니다. 그러면 1억 5000만 원의 보증금으로 계약한 임차인은 소액임차인이 되지 못합니다.

 

왜냐하면 2021년 5월 11일을 기준으로 소액임차인으로 인정하는 보증금 한도가 1억 1000만 원에서 1억 5000만 원으로 그 금액이 변경되었기 때문입니다. 이 기준이 되는 날짜는 임대계약일이 아닌 임대인이 은행의 대출을 실행한 날짜 기준이기 때문에 위와 같이 2021년 5월 10일 이전에 대출이 실행되었다면 현재의 기준이 아닌 개정 전의 금액인 1억 1000만 원 이하여야만 소액임차인에 속하게 되는 것이죠.

 

이 소액임차인 보증금의 기준금액이 지금까지 계속 바뀌어왔기 때문에 집주인이 대출을 언제받았느냐에 따라 소액임차인의 범위도 그 날짜를 기준으로 달라지게 되고요. 마찬가지로 최우선변제금액도 바뀌게 됩니다. 그동안 변화된 보증금의 한도와 최우선변제금은 다음의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

소액임차인 해당 보증금 및 최우선변제금

추가적으로 이 최우선변제금액은 위와같은 금액의 한도에서 선순위 채권보다 우선하여 배당받을 수 있지만 낙찰된 금액의 1/2은 넘을 수가 없습니다. 따라서 낙찰금액이 8000만 원이라면 받을 수 있는 최대한도는 서울특별시의 경우 5000만 원이 아닌 4000만 원이 되는 것입니다.

 

따라서 보증금이 최우선변제금 이하의 금액을 설정되어 있고 앞서 설명드린 대항력을 갖춘 경우 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액이 나의 보증금의 2배가 넘게 되면 나의 보증금을 보장받을 수 있다는 것이고요. 서울특별시의 경우라면 이 금액은 5천만 원이 되는 것입니다. 

 

이 금액만큼은 전세금반환보증보험 등에 가입하지 않아도 받을 수 있는 것이고요. 다만, 경매 절차가 최소 1년 정도는 진행이 되기때문에 보증금도 이 경매가 종결되어야지만 받을 수가 있다는 단점이 있습니다. 이와 비교하여 전세금반환보증보험을 가입한 경우에는 특별한 반환거절사유가 없는 한 즉시 임차인에게 공사가 보증금을 반환을 해주고 공사에서 집주인에게 구상권 청구를 하는 시스템이기 때문에 임차인 입장에서는 보증금을 빨리 받을 수 있고 또 소액임차인과 최우선변제금의 범위를 넘어선 더 큰 금액의 보증금을 보장받을 수 있다는 장점이 있습니다.