투기과열지구 주담대 한도 50% 상향 효과는?

정부가 투기과열지구의 무주택자 및 1 주택자를 대상으로 LTV를 기존의 40%에서 50%로 상향하고 15억이상 주택에 대하여도 대출을 허용하겠다는 입장을 밝혔습니다. 이것이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 알아보겠습니다.

LTV와 DSR

대출한도에 영향을 미치는 요인은 여러가지가 있지만 그중에서도 핵심적인 요인인 LTV와 DSR이 가장 큰 영향을 미치게 됩니다. 이들이 무엇인지 간단히 알아보자면 

 

*LTV(Loan To Value ratio)

 주택담보대출 시 주택가격 대비 담보로 인정할 수 있는 비율을 말합니다.  예를 들어 기존에 LTV가 40%라고 했다면 10억짜리 주택을 사면서 대출을 받을 수 있는 금액은 최대 4억이 됩니다. 이제는 50%로 5억으로 상향이 되게 됩니다.

 

*DSR(Debt Service Ratio)

 총부채원리상환금 비율이라는 것으로 1년 동안 납입하는 대출 원리금의 총합이 연소득 대비 얼마의 비율인가를 나타내는 것입니다. 즉, 현재는 DSR을 40%로 제한하고 있는데요. 연봉이 1억이라면 1년에 최대로 납입할 수 있는 대출원리금이 1억의 40%인 4000만 원이 넘으면 안 된다는 것입니다.

DSR 계산 (주택가격 15억 연봉 1억 가정)

 현재 1금융권에서 대출금리가 5~7% 사이라고 하는데 평균 6%로 가정하고 연봉 1억을 가정하여 계산을 하여보면 아래와 같이 최대 6억까지 대출을 받을 수 있음을 알 수 있습니다. 이는 15억의 40%에 해당하는 금액으로 LTV가 50% 상향되더라도 부부합산 1억 연봉자의 경우  DSR 제한으로 인하여 결국은 40%인 6억만 대출이 가능합니다.

 

1	연소득	100,000,000	입력값
2	총대출건수	1	(본건 포함)
3	대출1	600,000,000	주택담보대출, 원리금균등분할상환, 금리 6%
4	대출1 잔액	600,000,000	입력값
5	대출1 기간	480개월	전체 기간(잔여 480개월)
6	연원금상환액1	3,716,481	실제 상환액
7	연이자상환액1	35,898,901	실제 납부이자
8	총 원리금상환액	39,615,382	대출 원금 + 이자 상환액
9	DSR	39.62%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

 

 

 따라서 정부가 LTV를 10% 상향한다고 해서 모두가 대출한도가 늘어나는 것은 아니며 대부분의 1억 미만 소득자들은 정책변화를 실제로 체감하기는 어려울 것으로 보입니다.

 다만 극소수의 소득이 높은 고연봉자의 경우에는 대출한도가 늘어날 수 있을 것으로 보입니다. 15억짜리 집의 대출 최대한도인 7.5억을 전액 대출받기 위해서는 12500만 원 이상의 연소득 자라면 가능할 것으로 보입니다. 물론 타 대출이 없다는 가정하에서 말입니다.

 

1	연소득	125,000,000	입력값
2	총대출건수	1	(본건 포함)
3	대출1	750,000,000	주택담보대출, 원리금균등분할상환, 금리 6%
4	대출1 잔액	750,000,000	입력값
5	대출1 기간	480개월	전체 기간(잔여 480개월)
6	연원금상환액1	4,645,601	실제 상환액
7	연이자상환액1	44,873,626	실제 납부이자
8	총 원리금상환액	49,519,228	대출 원금 + 이자 상환액
9	DSR	39.62%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

 

15억 이상 주택의 담보대출 허용

 그리고 15억 이상 주택에 대한 대출을 허용함에 따라 투기과열지구의 15억이상 주택의 경우 대출이 전혀 되지 않았던 기존보다는 거래를 활성화시킬 수 있을 것으로 보고 있지만 부동산 경기침체로 관망세가 짙어진 상황이라 과연 거래 활성화에 영향을 줄 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보입니다.