급매물 거두는 일시적2주택! 비과세 대체할 절세전략 있다?

정부의 실수요자 금융지원대책과 함께 금번 종부세 개정에 대한 여야 합의안이 보도되고 나서 아파트 급매물들을 거둬들이고 있다는 소식이 들리고 있습니다. 정말로 그럴 수 있을까요? 최근 부동산 정책을 적용한 비과세 기한이 얼마 남지 않은 일시적 2 주택자의 출구전략을 한 번 따져보겠습니다.

일시적 2 주택자를 예로 들어 상황을 분석해보자

먼저 경기도 비조정지역의 두 개 아파트를 소유한 일시적 2 주택자인 제 지인을 예를 들어보겠습니다.

경기도 부천시 소재 A 아파트 *2022 기준 공시가격 : 45200만원 *면적 : 114제곱미터 *취득일 : 2002년 취득 및 2년 이상 거주 *KB시세 : 7억원

경기도 시흥시 소재 B 아파트 *2022 기준 공시가격 : 46500만원 *면적 84제곱미터 *취득일 :2020년 취득 후 거주 중 *KB시세 : 6억5천만원

 

"A, B아파트의 소재 지역은  최근 조정지역에서 비조정지역으로 해제된 지역으로 A는 2년 이상 보유하였기 때문에 B 등기일 이후 3년 내(2023년 8월까지) A를 매도할 시 양도소득세 비과세를 혜택을 적용받습니다. (금번 조정지역 해제로 인하여 기존주택 처분기한이 대부분 3년으로 늘어났습니다) 그러나 지인은 2023년 8월까지 매도 및 등기를 못 칠 경우 비과세 적용을 못 받을 수 있습니다. 그래서 가격을 더 낮추고 매수자를 기다리고 있지만 부동산에서는 아예 연락이 없다고 합니다. 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간이 얼마 남지 않아 초조한 가운데 어떻게 해야 할지 고민 중이라고 합니다."

 

아마 대부분의 일시적 2주택자들이 위와 같은 상황에 있거나 또는 위 같은 상황을 이미 겪었을 것입니다.  저도 이미 작년부터 일시적 2 주택으로 비과세 기간 내에 매도를 하지 못하고 증여를 통해 처리한 경험이 있었기 때문에 처음에는 증여를 제안하려고 했습니다. 그런데 검토를 하는 중에 실수요자들을 위한 금융지원대책과 내년 종합부동산세 개편, 그리고 국토부 장관의 임대주택에 대한 언급 등의 보도 내용을 지켜보면서 이제는 증여가 유일한 답이 아닐 수도 있다는 생각이 들었습니다. 어찌 됐든 선택은 제 지인이 하는 것이므로 선택할 수 있는 방법을 정리하여 다음의 3가지의 방법에 대하여 설명해주었습니다. 

절세를 위한 출구전략은 다음의 3가지

방법 1) 초급매로 매도하는 방법

지금 부동산에 내놓은 것보다 가격을 파격적으로 낮춘 초 급매물로 매도하는 방법입니다. 이 방법은 비과세 혜택을 확실히 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 부동산의 냉랭한 상황을 감안하면 시세에서 1억 원은 더 내려야 할 것으로 보입니다. A아파트의 경우 가장 최근 실거래가가 7억 1000만 원입니다. 실거래가 매물은 동호수가 제 지인의 매물보다 못한 것임에도 불구하고 빠른 거래를 위해서는 실거래가 대비 1억 이상은 감수해야 할 것이라고 했습니다. 그리고 이마저도 앞으로 상황에 따라 거래가 될지 안 될지 알 수 없는 상황입니다.

 

방법 2) 배우자 등에게 증여하는 방법

제가 이미 했던 방법으로 부담부증여를 이용하여 배우자에게 증여를 하는 방법입니다. 이 경우는 배우자 공제 6억 원을 이용하여 증여세를 내지 않으면서 약 1천만 원 내외의 비용으로 추후 양도세를 비과세 받을 수 있는 방법입니다. ('부담부증여를 통해 양도세 안내는 방법' 포스팅에서 이 내용은 자세히 다뤘기 때문에 본 포스팅에서는 세부적인 내용은 생략) 이 방법의 경우 5년 내에 매도가 불가능하며 비용이 꽤 발생하며 2022년 내에 해야 유리한 단점이 있습니다.

 

방법 3) 2 주택으로 보유하다가 추후 규제 완화를 기다리는 방법

이번에 검토를 하면서 개인적으로 가장 합리적이라고 느껴지는 방법인데요. 비과세 혜택을 포기하고 그냥 2 주택이 되는 것입니다. 그리고 추후의 규제 완화책이 발표되어 비과세 등의 혜택이 가능한 시기에 매도 등을 선택하는 것입니다. 이것이 유리하다고 보는 제 나름의 근거가 있는데요. 먼저 내년부터는 보유세의 가장 큰 부분을 차지하는 종부세가 사실상 없어지기 때문입니다. 제 지인의 2022년 종합부동산세와 2023년 종합부동산세를 비교해보면 다음과 같습니다.

2022년 종부세 : (시가표준액합45200+46500-기본공제6억)*공정시장가액비율60%*조정지역2주택중과세율1.2%=약228만원

2023년 종부세 예상액 : (시가표준액합45200+46500-기본공제9억)*공정시장가액비율60%*일반세율0.5%=약5.1만원

 

기본공제금액 상향과 함께 중과세율을 2 주택자에게 적용하지 않기 때문에  위에서 보는 것처럼 228만 원의 세금이 내년에는 5만 원이 될 예정입니다. 그리고 2023년에는 공시 가격 현실화율 로드맵 변경으로 인하여 공시 가격(시가표준액)마저 2020년 수준으로 낮춰질 예정입니다. 정부는 2023년 공시 가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮출 것을 제시하였는데 이것은 공동주택 기준 평균 69.0%로 올해 평균인 71.5%보다 낮은 수준입니다. 아직 확정된 것은 아니나 내년 현실화율은 최소 올해 수준에서 동결되거나 낮춰질 것으로 예상하고 있습니다.

<2022년 2023년 공시가격 현실화율 비교>

연도별 현실화율	9억 미만	9억 이상 ~ 15억 미만	15억 이상
2022년(71.5)	69.4	75.1	81.2
2023년 개편안(69.0)	68.1	69.2	75.3
2023년 당초 계획(72.7)	70.0	78.1	84.1

그리고 이 3안의 장점은 증여와는 달리 당장 들어가는 비용이 없으며 만일 나중에 급히 자금이 필요할 경우에는 일반세율을 적용받아 매도도 가능하다는 것입니다.(한시적 중과세율 배제)

 

 여기서 잠깐! '비과세 혜택을 받지 못하고 추후 양도 시 수천만 원의 양도소득세가 발생하는데 증여보다 오히려 더 손해 아닌가요?'라고 질문하실 수 있을 것 같아요. 대답은 '네, 지금으로서는 그 말씀이 맞습니다.'라고 말씀드릴 수 있을 것 같아요.

 

그러나 저는 이 문제에 대해서 국토교통부 장관의 최근 발언에 주목하고 있는데요. 원희룡 국토교통부 장관은 지난 12일 '12월 중 등록 임대사업자 제도를 개편하겠다'라고 밝혔으며 '등록을 다시 허용하거나 세제 혜택을 확대하는 방안이 거론되고 있다'라고 하였습니다. 만약 등록 임대사업자 제도가 다시 아파트도 등록할 수 있도록 부활한다면 임대사업자 등록 시 2년간 거주한 거주주택은 매도 시 언제든 비과세가 적용 가능하게 됩니다.

 

그리고 임대주택으로 등록한 주택은 임대기간이 끝나면 임대 형태 및 기간에 따라 장기보유 특별공제를 50%~80%로 받을 수 있습니다. 두 주택에 적용되는 절세 혜택이 어마 무시하지 않나요? 물론 이것은 지금은 어디까지나 가정인 것은 맞습니다.

 

지금까지 일시적 2 주택자를 예로 들어 3가지 출구 방법에 대하여 살펴보았습니다. 아직 지인은 어떻게 할지 고민중이라고 합니다. 다만, 다양한 방법이 있다는 이야기르 듣고나니 전과 달리 마음은 한결 편안해지고 여유가 생겼다고 하더군요.

 

만약 여러분이라면 1~3번 중 어떤 선택을 할 것 같나요? 가격을 낮춰서라도 하루빨리 급매로 정리하여 비과세 혜택을 받는 것이 나을까요? 아니면 증여를 통해 5년 후 확실한 비과세를 노리는 것이 좋을까요? 그것도 아니면 2 주택으로 추후 상황을 지켜보는 것이 현명한 걸까요? 각자의 상황에 따라 다를 것이고 또한 시간이 지나 봐야만 알 수 있겠죠? 확실한 것은 현재 부동산 시장에서 급매물이 사라지고 있는 현상에 대한 배경이나 이유는 충분히 될 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다.

 

또 일부 일시적 2 주택자들의 경우 이 3가지 방법 외에 교환매매를 통해 출구를 찾는 경우도 있는 것 같습니다만 이는 현실적으로 쉽지 않아 보이므로 저는 방법에서 제외하였습니다.

 

오늘 물가상승이 다소 주춤하여 12월 FOMC의 베이비스텝 가능성이 높다는 소식이 들리네요. 내년 상반기가 금리의 최상단이 될 것이란 전망도 나옵니다. 현재 얼어붙고 있는 주식 및 부동산 시장의 바닥은 언제가 될까요? 부동산 관련 절세와 재테크에 도움이 되는 정보였길 바라며 오늘 포스팅은 마치도록 하겠습니다.