임차권등기 개념 신청방법 비용 제출서류 + 대항력 우선변제권

전세나 월세 계약기간이 만료되었음에도 임대인(집주인)으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권등기를 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는데요. 대항력과 우선변제권, 임차권등기에 대하여 알아보겠습니다.

임차권등기의 목적

임차권 등기명령을 신청하는 목적은 임차인의 대항력 유지 여부와 상관없이 보증금을 우선순위로 반환받기 위한 권리를 유지하기 위해서인데요. 여기서 대항력이란 다른 말로 '전입신고와 실질적인 점유'라고 할 수 있어요. 즉,  쉬운 말로 바꿔보면 '전입신고하고 그 집에서 살고 있으면' 대항력이라는 게 생긴다는 겁니다.

 

그런데 임차권 등기의 목적은 대항력의 유지와 상관없이 필요할 경우에 한다고 했잖아요. 그러니까 전입이나 점유 중에 어느 하나라도 못하게 되는 상황이 발생하는 상황 바꿔 말하면 '이사하게 될 때' 필요하게 되는 겁니다. 즉, 나는 이제 이사 가서 다른 집에서 살아야 되는데 그 전셋집의 보증금을 추후 경매 시 우선순위로 받아야 하기 때문에 임차권등기를 해놓는 조치가 필요한 것입니다. 

 

따라서 이사를 가지 않고 그 집에서 계속 살고 있는 임차인에게는 이미 대항력이 유지가 되고 있으므로 임차권 등기를 따로 할 필요가 없는 것이므로 전세를 살고있는 모두가 꼭 이것을 해야만 우선변제를 받는 게 아닌가 하고 걱정할 필요는 없습니다. 

 

그럼 임차권등기 없이 대항력을 유지하지 않으면 어떻게 되나요?

결론적으로 우선변제권을 잃게 되는데요. 우선변제권이란 임차인이 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 그 날을 기준으로 후순위 채권(집주인의 빚으로 생기는 근저당권 등) 보다 우선하여 변제를 받을 권리가 생기는데 이것을 우선변제권이라고 합니다.

 

그러니까 만약 대항력을 유지하지 않으면 나의 우선변제권을 잃게 되어  우선변제권이 생긴 이후의 빚으로 인한 채권들이 나의 전세금보다 순위가 우선되게 됩니다. 쉽게 예를 들어보겠습니다.

 

나는 전세금 2억에 들어와서 전입신고 후 확정일자를 받고 살고 있었습니다. 이후에 집주인이 A은행에 대출을 받아 대출 1억이 근저당권으로 등기가 되었습니다. 경매가 진행되어 2억5천만원에 낙찰이 되었습니다.

 

위와 같은 상황에서 경매가 진행되었을 경우 임차권 등기 여부에 따라 다음과 같이 배당의 순서가 뒤바뀌게 됩니다.

 

임차권 등기를 했을 경우	대항력을 잃었을 경우
1순위 : 경매비용 2순위 : 내 전세금 2억 3순위 : A은행 대출 1억	1순위 : 경매비용 2순위 : A은행 대출 1억 3순위 : 내 전세금 2억

 

위에서 보는 바와 같이 임차권등기를 하지 않아 대항력을 잃은 경우 낙찰은 2억5천만원에 되었으므로 2억을 온전히 다 돌려받지 못하게 되어 나는 손해를 보게 됩니다. 전세로 살고 있는 임차인이 전입신고에 신중해야 하는 이유가 이것 때문에 그렇습니다.

임차권 등기 신청 방법과 제출서류

만약 임차권등기를 신청하려면 먼저 임대차가 종료가 된 후에 신청이 가능하며 임차주택의 소재지를 관할 하는 지방법원에 신청할 수 있습니다. 이때 임대차의 종료는 계약기간의 만료, 해지 통보에 따른 종료, 합의에 의한 해지를 모두 포함합니다.

 

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 다음의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성 및 서명한 뒤 관련 첨부서류와 함께 법원에 접수해야 합니다.

 

·사건의 표시 ·임차인과 임대인의 성명,주소,임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명,대표자,법인등록번호,본점·사업장소재지) ·대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소 ·임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다) ·반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는전세금) ·신청의 취지와 이유  신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한원인 사실을 기재하고,임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를받은 날을,우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재(「임차권등기명령 절차에 관한규칙」 제2조제2항). ·첨부서류의 표시 ·연월일 ·법원의 표시

 

위와 같은 신청서와 함께 임차권 등기명령을 신청하게 되면 법원에서는 재판을 변론 없이 진행할 수 있으며 신청에 대하여 명령을 발하거나 기각하게 됩니다. 그리고 그 효력은 재판에 의한 경우는 '선고를 한 때', 결정에 의한 경우에는 '임대인에게 고지가 된 때'부터 발생합니다.

임차권 등기 명령 신청 비용

인터넷등기소로 셀프 진행 시 비용

등기 신청수수료 (3,000원) + 등록면허세 (7,200원) + 인지대 및 송달료(28,200원) + 건물등기부등본 발급비용(1,000원)

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법무사를 통한 임차권 등기명령 비용

법무사를 통해서 진행하게 되면 위의 금액에 법무사 수수료가 추가 됩니다. (법무사 수수료는 10 ~ 20만원) 

법무사에게 위임하실 때에는 꼭 최종 비용과 수수료를 문의해보시고 가장 저렴한 곳으로 진행하시는 것을 추천 드립니다.

비교적 간단한 실무이므로 법무사의 업무능숙도를 따질 필요는 없고요. 사무실에 따라 비용은 천차만별일 수 있습니다. 

 

기타 참고사항

▷ 임차권등기명령의 신청과 관련된 비용을 임대임에게 청구할 수 있으며 추후 임대인이 전세금 등의 임차보증금을 반환한 후에 이를 말소하면 됩니다. 즉, 임차보증금 반환과 임차권등기 말소는 동시이행의 관계에 있지 않습니다.

▷ 임차인이 임차권명령등기 이전에 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못한 상황에서 임차권등기를 신청하여 등기가 마쳐지면 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만, 임차권 등기가 기입된 시점을 기준으로 우선변제권을 갖추게 되므로 사실상 이미 저당권 등이 설정된 경우에는 그보다 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다.

 

지금까지 임차권등기명령제도에 대하여 알아보았습니다. 금일 뉴스에 따르면 올해 1∼11월 서울지역 임차권등기명령 신청 건수는 3719건으로 전년 동기 대비(2954건) 25.9% 증가했다고 합니다. 아직 12월 통계가 나오지는 않았지만 역대 최고치가 예상되며 특히 11월 들어 580건이 몰리는 등 1월(202건)보다 3배 가까이 늘어났다고 합니다.

 

그만큼 부동산시장 상황이 안 좋아지고 있으며 추후 경매 진행 물건도 늘어날 것으로 보입니다. 아무쪼록 어려운 시기에 전세로 임차하고 계시다면 이런 제도를 잘 참고하셔서 억울하게 보증금을 잃거나 손해 보는 일이 없도록 잘 준비하시면 좋겠습니다. 그럼 이만 포스팅을 마치도록 하겠습니다.