임대사업자 임대주택보증 의무가입대상 면제조건 비용 과태료

최근 언론에 보도된 빌라왕 김 씨가 소유한 전체 빌라 중의 44채만 가입했다고 하는 임대사업자의 '임대주택 보증'에 대하여 들어보셨나요?

임대주택 중에서도 의무적으로 가입해야하는 경우와 그렇지 않은 경우가 있다고 하는데요. 오늘은 임대보증금 보증의 의무가입대상, 면제대상, 가입비용, 주택가격 기준에 대하여 알아보겠습니다.

임대주택 보증 의무 가입 대상

임대주택 보증 가입 의무대상은 다음의 조건을 만족해야 되는데요. 첫 번째는 임대사업자 등록일과 임대차계약일이 다음 조건 중에 해당이 되지 않으면 일단 가입할 의무는 없습니다. 

 

▷ 임대사업자 등록일이 2020년 8월 18일 이후인 경우

▷ 임대사업자 등록일이 2020년 8월 18일 이전이라 하더라도 임대차계약일 또는 갱신계약일이 2021년 8월 18일 이후인 경우

 

위의 2가지 조건 중에 해당되는 경우라고 하더라도 다음의 조건을 만족하게 되면 가입이 면제되는데요.

면제조건은 다음과 같습니다. (다음 중에 하나라도 해당되면 면제)

 

(면제사유1) 임대보증금이 주택임대차보호법 상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우

(면제사유 2) 임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하였고 해당 공동주택사업자가 보증가입을 한 경우

(면제사유 3) 임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운영하는 전세금 반환보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우

 

(면제사유1)에서 말하는 임차인동의서는 아래와 같은 서식입니다.

 

임대보증금 보증 미가입 임차인 동의서 서식

 

 그리고 (면제사유1)의 최우선변제금은 해당 주택의 담보물권(근저당권 등) 설정일자에 따라 달라지는데요(다음 표 참고)

담보물권이 여러 개 있을 경우에는 가장 오래된 근저당권을 기준으로 합니다.

 

 

그러니까 만약 임대주택의 은행 대출금 등기 설정일자가 2016년 2월이고 소재지가 서울의 경우 3200만원이 최우선변제금이 됩니다. 만약 담보물건(근저당권)이 없다면 현재에 해당하는 금액 5000만원이 되는 것이고요.

 

여기에 더해서 또 한 가지 면제조건이 있습니다. 면제조건 참 많죠?

 

[담보권 설정금액 + 임대보증금] ≦ 주택가격의 60% 이고 임차인이 동의하였을 경우

 

위에서 말하는 주택가격은 기본적으로 KB시세를 말하고요. KB시세가 없는 경우에는 다음의 나머지 방법으로 적용을 하게 되는데 '아파트 및 오피스텔, 노인복지주택'의 경우와 '기타주택(연립, 다세대, 단독, 다가구) 주택'의 경우 산정 및 확인 방법이 다릅니다.

먼저 '아파트 및 오피스텔, 노인복지주택'의 경우는 다음과 같습니다.

 

 

그리고 '기타주택(연립, 다세대, 단독, 다가구) 주택'의 경우 산정 방법은 다음과 같습니다.

 

기타주택 가격산정 방법

 

KB시세가 없는 경우 위의 방법으로 가격을 산출해서 비교한다음 그 이하가 되면 면제가 됩니다.

아직도 끝이 아닙니다. 만약 저 위의 면제조건에 해당되지 않는다고 하더라도 임대보증금 보증 일부가입 동의서를 임차인에게 받아서 보증금의 일부만 가입할 수도 있습니다.

일부만 가입하면 된다고 해서 원하는 금액만 해도 된다는 것은 아니구요(당연하겠죠?) 방금의 계산식에서 초과되는 금액만을 가입할 수 있습니다.

 

[임대보증 가입 일부 금액] = [담보권 설정금액 + 임대보증금]  -  [주택가격의 60%]

 

이렇게 되는 것이고요. 여기에도 임차인의 동의서는 필요합니다. 서식은 아래와 같은 별도 서식이고요.

임대인 입장에서는 귀찮게 임차인 동의서를 자꾸 받으라고 하고 있네요. 일부가입 동의서 같은 경우는 필요하다고 보지만 최우선변제금보다 낮은 보증금의 경우에는 왜 동의를 받아야 하는지 이해가 잘 안 되네요.

임대인들 힘들게 하려고 일부러 그러나 싶기도 해요. 사실 최우선변제금으로 보증되기 때문에 가입할 필요가 전혀 없거든요. 그런 걸 동의서까지 받으라니! 

 

임대보증금 보증 일부가입 임차인 동의서

자, 지금까지 면제조건이 정말 많았는데 더 이상 없을까요? 

네, 이젠 정말 추가적인 면제 조항이 더이상 없습니다. 면제되는 부분만 살펴보기도 벅찼네요.

 

비용 및 과태료

그러면 이제 보증 가입비용과 과태료에 대해서 알아보겠습니다.

비용의 경우는 보증해주는 주체에 따라 비용과 기간이 조금씩 다른데요. 

 

	주택도시보증공사(HUG)	SGI 서울보증
보증기간	보증서 발급일로부터 1년(연단위 갱신)	단지별 가입 : 보증의무가입기간 또는 연단위 세대별 가입 : 임대차계약기간(연단위 갱신)
보증요율	법인 : 0.073 ~ 1.590% 개인 : 0.099 ~ 0.438%	법인 : 0.106 ~ 1.240% 개인 : 0.229 ~ 1.262%

 

금액은 HUG 쪽이 더 조건이 좋은 것 같습니다....만?

아니... 이거 뭔가 보증요율이 좀...이상하다 싶어서 다시 보았는데 보증요율이 이거 왜 이렇게 높은 거예요?

전세보증금 반환보증하고 비교해보니 장난 아니게 높네요. 아래 전세보증금 반환 보증요율 한 번 보고 가실게요.

 

 

와... 괜히 면제사유에 전세반환보증 가입 내용이 나온 게 아니었네요. 보시다시피 전세보증금 반환 보증 요율은 최고 요율이 0.154%입니다. 그런데 임대주택 보증요율은 최고요율이 법인 1.590%, 개인 1.262% 로 거의 10배가 차이가 나는군요;

물론 임대주택 보증의 경우 개인 신용도에 따라 비율이 달라지니 신용이 아주 좋은 경우에는 낮은 금액이 될 수도 있겠지만 그렇지 않은 경우에는 두 가지를 잘 비교해 보셔야 할 것 같습니다. 

 

그리고 비용 부담은 임대인과 임차인 중에 누가 하냐 하면 일정비율로 둘 다 부담해야 하는데요.

임대인은 75%, 임차인은 25%를 부담하게 됩니다. 결국 임대인은 임대주택 보증료의 75%와 임차인의 전세금 반환보증료를 비교해서 더 낮은 쪽을 선택하게 될 것 같은데요.

임차인 입장에서는 임대주택 보증의 경우 25%를 부담해야 되니 전세금 반환보증에 가입하는 것이 좋겠지만 그러려면 임대인 입장에서는 금액적인 메리트가 있어야 할 것 같습니다.

 

과태료는 의무가입 대상이 미가입했을 경우에 부과하게 되는데요. 미가입 기간에 따라 달라서 다음과 같이 구분됩니다. 임대사업자를 대상으로 하는 과태료가 어마어마합니다. 1억 보증금이면 과태료는 500~1000만 원입니다. 이마저도 원래는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에서 개정되었다고 합니다. 

 

미가입 기간	과태료
3개월 이하	보증금의 5%
3개월 초과 ~ 6개월 이하	보증금의 7%
6개월 초과	보증금의 10%

 

임대사업자 규제를 완화함에 따라 이제 85제곱미터 이하의 아파트도 임대사업자 및 임대주택을 등록할 수 있게 되었습니다. 하지만 위에서 살펴보았듯이 의무보증에 가입해야 할 수도 있으므로 사전에 잘 살펴보시고 진행하시는 게 좋을 것 같습니다. 

 

그리고 2023년 개정되는 등록 임대주택 제도에 대해서 궁금하시다면 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

이상으로 임대사업자의 임대주택 보증에 대한 포스팅 마치도록 하겠습니다.

 

2023년 경제정책방향 - 부활한 등록임대주택 제도 세제 혜택은?