2023년 1주택 일시적2주택 2분양권 양도세 비과세 조건 정리(중복보유기간 의무거주요건 등)

1 주택자 및 일시적 2 주택자의 양도세 비과세를 받을 수 있는 정확한 조건에 대하여 궁금한 분들이 많은 것 같습니다.

그동안 규제지역 지정과 부동산 정책이 수시로 바뀜에 따라 과거에는 아주 간단했던 비과세 요건이 이제는 취득시기와 상황에 따라 복잡해졌는데요.

오늘은 1주택자와 일시적 2 주택자의 양도세 비과세를 받기 위한 조건(의무거주 조건, 중복 보유기간 등)이 상황에 따라 어떻게 달라지는지 2023년 1월 1일 현재 기준으로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1세대 1주택자의 양도세 비과세 조건

먼저 1세대 1주택자의 경우에는 비교적 간단한데요.

아래와 같이 취득한 주택이 조정대상지역 공고일 전에 계약 또는 취득 했느냐에 따라 보유만 해도 되는지 아니면 거주까지 해야 하는지의 비과세 요건이 달라집니다.

 

비조정지역에서 취득한 경우	현재 조정대상지역인 경우
-거주요건 없음, 2년 보유만 하면 됨	-조정지역 지정 전 취득한 경우 : 거주요건 없음, 2년 보유하면 됨 -조정지역 지정 전 계약을 체결하였고 계약당시 무주택인 경우 : 거주요건 없음, 2년 보유만 하면 됨 -조정지역 지정 후 계약 및 취득 : 2년 보유와 함께 2년 거주해야 함

※ 거주기간의 경우 전입 등으로 인하여 증명되는 실거주기간으로 중간에 전출 등의 사유가 있었다하더라고 총 합산하여 계산합니다.

※ 신축아파트의 정확한 취득시기

※ 의무거주를 세대원 중 일부만 한 경우 양도세 비과세를 인정받을 수 있는 사례는 일정 조건을 만족해야 합니다.

 

위와 같이 조정대상지역 공고일을 기준으로 하여 1 주택자 비과세를 위한 거주요건의 발생여부가 달라지는데요.

여기서 좀 독특한 경우가 조정지역 지정 전 계약을 체결하고 지정 이후에 취득(등기)을 한 무주택자의 경우인데요. 

이 경우 주의해야 할 사항이 2가지 있습니다.

 

1. 조정대상지역 공고일 이전에 주택취득을 위한 계약을 체결하였고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 증빙이 되어야 하며 본인을 포함한 세대원이 모두 무주택자여야 한다는 것 (양도세 판단 시 1 주택 판단은 세대를 기준으로 함)

2. 가계약금을 지급한 것이 아닌 계약금 전액을 지급해야 한다는 것

 

그렇다면 최근 서울과 수도권 일부지역을 제외하고 거의 모든 지역이 조정지역에서 해제되었는데요. 조정지역이 지정된 후에 계약 및 취득한 주택이지만 양도일 현재 조정지역이 해제되었다면 비과세를 받기 위한 2년 거주요건은 어떻게 되는 것일까요?

안타깝게도 현재 조정지역이 해제되었다고 해도 취득 당시 조정지역이었다면 2년 거주를 해야만 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

물론 소득세법 시행령 154조에 따라 예외적으로 주택의 보유기간 및 거주기간에 제한을 받지 않고 1주택으로 인정하는 특례도 있습니다.

 

세부적으로는 크게 5가지의 사례인데요. 위에서 이미 언급한 5호(조정지역대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우)를 제외하면 다음의 4가지로 나눌 수 있습니다.

 

• 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득하여 전세대원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
• 사업인정고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의매수, 수용되는 경우
• 출국일 현재 1주택인 세대 전원이 해외이주하거나 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(2년 이내 양도)
• 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 양도한 경우

 

 

일시적 1세대 2주택자의 양도세 비과세 조건

『2023년 1월 12일 정부 개정안 발표로 인하여 아래 포스팅 내용 중 1주택+1주택, 1주택+1분양권 등 일시적2주택에 해당하는 종전주택과 신규주택의 취득시기, 조정대상지역 여부와 상관 없이 중복보유기간(처분기한)이 2년에서 일괄적으로 3년으로 정정되었습니다. 곧 시행령이 발표될 예정입니다! 개정안에 대한 자세한 사항은 아래 포스팅을 참고하세요!』

 

 

 

2023년 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 3년으로 연장

 

 

종전주택을 취득한 *1년 이후 신규주택을 취득하여 종전주택을 2년 이상을 보유하고 종전 주택을 매도하는 경우 이를 일시적인 2 주택이라 보고 종전주택의 양도세에 대하여 비과세를 받을 수 있는데요. 

이 일시적 2 주택의 경우 조정대상지역의 지정 전후로 다양한 정책변화로 인하여 상황에 따라 양도세 비과세를 받을 수 있는 중복보유기간(기존주택 처분기한) 및 거주의무에 있어 조금씩 차이가 있습니다.

*(제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호가 목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 신규주택을 취득하는 요건을 적용하지 않음)

 

일시적 2주택의 종전주택을 비과세로 처분할 수 있는 중복보유기간이 몇 년인가하는 것부터 알아보겠습니다.

이 경우 종전주택이 있는 경우와 없는 경우로 구분해서 살펴봐야 하는데요. 종전주택이 없는 경우라는 것은 분양권만 2개만 있는 경우 등을 말하는데요. 이를 이미 등기가 된 종전주택이 있는 경우과 구분하기 위하여 유권해석을 통해 규정을 따로 마련해 두었습니다.

 

종전주택이 있는 경우

종전주택이 있는 경우에는 신규주택 그러니까 2번째 주택의 계약일 또는 취득일(잔금일)을 기준으로 봐야 하는데요. 

 

만약 종전주택이나 신규주택이 '신규주택 계약일'이나 '신규주택 취득일'에 두 주택 중 어느 하나라도 비조정 지역에 있었다면 종전 주택의 처분기한 즉, 중복 보유기간은 3년입니다.

이해하기 쉽도록 아래 표로 나타내어 보았는데요.

 

종전주택 소재지가		신규주택 소재지가
신규주택 계약일에	신규주택 취득일에	신규주택 계약일에	신규주택 취득일에
조정지역	조정지역	조정지역	조정지역
비조정지역	비조정지역	비조정지역	비조정지역

 

위에서 어느 것 하나라도 그 시기에 비조정지역이었다면 중복 보유할 수 있는 기간이 3년이 되는 것입니다.

 

그러나 종전주택이나 신규주택이 두 날짜를 기준으로 모두 다 조정지역이었다면(위의 표에서 4개 모두 조정지역이 되는 경우) 이 때는 신규주택 계약일을 기준으로 다음과 같이 구분됩니다.

 

신규주택 계약일	처분기한(중복 보유기간) 및 조건
2018.9.13. 이전인 경우	3년
2018.9.14. ~ 2019.12.16. 인 경우	2년 3년
2019.12.17. 이후인 경우	2년 (1년 이내 양도 및 전입) 3년

 

위와 같이 비과세를 받을 수 있는 기간이 신규주택 취득 후 3년 또는 2년으로 구분되는데요.

불과 2022년 5월 소득세시행령 개정 이전에는 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 계약한 경우는 1년 이내 양도 및 세대원 전원 전입 후 1년 이상 주거를 해야 하는 무시무시한 조건이 있었습니다만 다행히 지금은 개정이 되어 현재는 2년 내에 양도하면 비과세를 받을 수 있도록 바뀌었습니다.(현재는 3년 내에 양도하면 비과세)

 

종전주택이 없는 경우 (분양권을 2020. 12. 31. 이전에 취득한 경우에 한함)

종전주택이 없는 경우라는 것은 앞서 말씀드렸듯이 분양권만 2개 보유하고 있는 상황 등에 해당되는데요.

두 주택 중 먼저 등기를 치는 주택이 종전주택이 되고요. 

종전주택과 신규주택 소재지가 종전주택 취득일, 신규주택 취득일, 신규주택 계약일에 어느 하나라도 비조정지역에 있었다면 중복보유기간은 3년이 되고요.

 

종전주택 소재지가		신규주택 소재지가
종전주택 취득일에	신규주택 취득일에	신규주택 계약일에	신규주택 취득일에
조정지역	조정지역	조정지역	조정지역
비조정지역	비조정지역	비조정지역	비조정지역

 

만약 위의 4가지 경우의 수 모두가 조정지역이라면 종전주택 취득일을 기준으로 다음과 같이 비과세가 가능한 중복 보유기간을 판정합니다.

 

종전주택 취득일	처분기한(중복 보유기간) 및 조건
2018.9.13. 이전인 경우	3년
2018.9.14. ~ 2019.12.16. 인 경우	2년 3년
2019.12.17. 이후인 경우	2년 (1년 이내 양도 및 전입) 3년

 

마찬가지로 2019년 12월 17일 이후 취득한 경우에 중복 보유기간이 소득세법 시행령 개정으로 1년 이내 양도 및 전입의 요건에서 2년 3년(2023.1.12기준 개정)으로 변경되어 신규주택 취득 후 2년 3년 안에 종전주택을 처분하면 비과세가 됩니다.

그리고 주의해야 할 사항은 위에 표시를 해두었지만 2020.12.31. 이전에 취득한 분양권의 경우만 해당되는 것입니다.

2021. 1. 1. 이후의 분양권은 아래에서 다루도록 하고요.

 

조정대상지역 지정일 공고일자와 지역을 다음과 같이 정리해보았으니 조정대상지역 지정 공고일은 다음 표를 참고하시기 바랍니다.

 

◎ 1~2차 지정 <2017. 8. 3. 과 2018. 8. 28.>

◎ 3~4차 지정 <2018. 12. 31. 과 2020. 2. 21.>

 

 

◎ 5~6차 지정 <2020. 6. 19. 과 2020. 11. 20.>

 

◎ 7차 지정 <2020. 12. 18.>

 

 

◎  8차 지정 <2021. 8. 30.>

 

 

참고로 최초로 조정대상지역으로 지정된 서울 등 40여 개의 조정대상지역의 경우 지정 기준일 공고일 등의 날짜가 각각 상이하여 혼란이 있었는데요. 이를 공식적으로  2017년 8월 2일(8.2 부동산대책)을 기준으로 하여 익일인 2017년 8월 3일을 지정일로 적용하고 있습니다.

 

'종전주택 + 신규주택' 에서 신규주택이 2021년 1월 1일 이후로 취득한 분양권인 경우

그렇다면 종전주택이 있고 신규주택이 2021년 1월 1일 이후로 취득한 분양권인 경우는 어떻게 될까요?

이때부터 취득한 분양권의 경우에는 주택 수에 포함이 되기 때문에 다른 규정이 적용되는데요.

 

소득세법 시행령 156조의 3 제2항에 따르면 종전주택을 취득한 날부터 *1년이 경과된 후 분양권을 취득한 경우로서 종전주택을 2년 이상 보유(및 거주)하였다면 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 비과세가 가능합니다.

그러니까 분양권이 준공이 완료되어 등기를 치는 취득하는 시점이 아닌 **분양권을 취득한 날이 기준이 되는 것이 다른 점입니다. 

*(제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호가 목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않음)

**분양권 취득일의 구분

▷원분양자 : 분양권 당첨일

▷분양권을 전매취득한 경우 : 분양권 명의변경일(잔금일)

▷미분양된 분양권 취득한 경우 : 분양계약일

 

그런데 이렇게 되면 계약 후 아파트를 짓는 공사기간도 모두 포함되기 때문에 예외를 두었는데요. 

*같은 법 시행령 3항에 의하여 위에서 언급한 3년 이내에 종전주택을 처분하지 못했을 경우에는 분양권이 완공된 날부터 2(2023.1.26.부 변경) 3년 이내에 ***전세대원이 전입 후 1년 이상 계속 거주하고 종전주택을 신규주택이 완공된 후 2(2023.1.26.부 변경) 3년 이내에 처분하면 비과세가 가능합니다. 

 

***(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)

 

『*2023.1.26. 추가사항

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재 비상경제장관회의에서 부동산 세제 보완방완을 발표하였습니다.

따라서 1주택+1분양권(입주권)의 일시적 2주택 세대의 경우 분양권 취득일로부터 3년+분양권 완공일로부터 3년(실거주 의무 1년)최대 6년의 비과세 처분기한(중복보유기간)을 확보하게 되었습니다.

』

마지막으로 2021.1.1. 이후로 분양권을 2개 취득하고 차례대로 취득한 경우는 어떻게 될까요?

기획재정부 재산세과-1181, 2022.9.20. 의 유권해석에 따르면 이런 경우는 일시적 2 주택 비과세 특례 및 1 주택+1 분양권의 특례를 적용할 수 없다고 합니다.

 

지금까지 다양한 상황에 따른 1주택자 및 일시적2주택자, 2분양권 소유자의 양도세 비과세 조건에 대하여 알아보았습니다. 앞으로 양도계획이 있다면 참고하시기 바랍니다. 

 

추가적으로 분양권의 취득일은 취득세를 계산할 때에는 양도세와는 다른 날을 기준으로 하며  취득시기나 분양권의 소재지가 조정대상지역이냐 아니냐의 여부에 따라 취득세율이 다양하게 달라지는데요. 취득시기에 따른 취득세 계산방법에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

취득세 - 분양권, 입주권, 주거용오피스텔의 취득시기에 따른 취득세율과 주택 수 계산

 

분양권의 취득일은 분양권 당첨일? 계약일? 언제일까?