취득세 - 분양권, 입주권, 주거용오피스텔의 취득시기에 따른 취득세율과 주택 수 계산

과거 수 차례의 부동산 정책 및 지방세법 개정으로 인하여 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔의 취득시기가 언제인지에 따라, 또 조정대상지역 여부에 따라서 이들을 주택 수에 포함할 것인지, 취득세율을 몇 %를 적용할 것인지, 중과세를 어떻게 적용할 것인지 등이 달라지게 되었는데요. 

오늘은 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔의 계약 및 취득시기, 조정대상지역 여부에 따라 취득세와 주택 수의 계산법이 어떻게 달라지는지 비교해 보겠습니다.

 

▶ 분양권의 취득시기에 따른 주택 보유 수 계산법과 취득세율, 분양권의 주택 수 포함여부

 2020년 8월 12일 이후로 계약 및 취득한 분양권은 주택 수로 포함이 됩니다. 이것은 2020년 7월 10일 부동산정책으로 인한 시행일이 2020년 8월 12일이 되었기 때문인데요.

뒤집어보면 2020년 8월 11일까지 취득한 분양권은 주택 수에 포함이 되지 않는다는 것입니다. 따라서 2020년 8월 11일까지 취득한 분양권은 다른 주택의 취득에 따른 중과세에 영향을 주지 않습니다. 

한편 해당 분양권의 취득세율은 그동안 지방세법이 재차 개정됨에 따라 취득시기에 따라 다양하게 달라지게 되는데요. 이를 어떻게 구분하는지 표로 정리해 보면 다음과 같습니다.

 

분양권의 취득시기	주택 수 계산 및 취득세율		분양권의 주택 수 포함 여부
(1) 2020.7.10. 까지 계약한 경우	·분양권 준공 시 주택 수에 따라 취득세율이 적용 -1~3주택의 경우 : 1~3% -4주택 이상 : 4%		X
(2) 2020.7.10.~2020.8.11.계약하고 취득한 경우	·분양권 준공 시 주택 보유수로 주택 수 계산	·준공시점에 조정대상지역인 경우 -1주택 : 1~3% -2주택 : 8% -3주택 이상 : 12% *단, 일시적2주택 :1~3%	X
		·준공시점에 비조정지역인 경우 -2주택 이하 : 주택 가액에 따라 1~3% -3주택 : 8% -4주택 이상 : 12%
(3) 2020.8.12.이후 계약 및 취득한 분양권	·분양권 취득 당시의 주택 보유수로 주택 수 계산	·준공시점에 조정대상지역인 경우 -1주택 : 1~3% -2주택 : 8% -3주택 이상 : 12% *단, 일시적2주택 :1~3%	O
		·준공시점에 비조정지역인 경우 -2주택 이하 : 주택 가액에 따라 1~3% -3주택 : 8% -4주택 이상 : 12%

 

참고로 분양권의 취득시기의 기준일은 최초당첨자의 경우에는 "분양계약일", 예비당첨이나 추가당첨자의 경우에는 당첨일(계약일), 분양권 매수자의 경우에는 "분양권 잔금청산일"이 됩니다.

 

위의 표를 바탕으로 예를 들어 비교해보겠습니다.

 

■ (1)과 (2)의 경우는 분양권이 준공될 때 소유자의 주택 보유수에 따라 주택 수를 계산하기 때문에 분양권이 준공되기 전에 1 주택이 되면 1 주택자의 취득세율이 적용됩니다.

■ (3)의 경우는 분양권을 취득할 당시의 주택 보유수를 기준으로 취득세율을 적용합니다. 그리고 분양권 자체가 취득 시부터 주택 수에 포함됩니다.

■ (2)와 (3)의 경우 2020년 7월 10일의 부동산 정책에 의한 상향된 취득세율(1~12%)을 적용합니다.

■ (2)와 (3)의 경우 분양권의 취득세율이 분양권의 준공시점을 기준으로 분양권 소재지가 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 중과세율이 적용됩니다.  

■ 분양권을 취득할 당시에는 비조정지역이었으나 준공 시 조정지역으로 변경되는 경우는 예외적으로 비조정지역의 취득세율을 적용합니다.

 

▶ 조합원 입주권 및 주거용 오피스텔의 취득시기에 따른 주택 수 포함여부 및 취득세율

■ 조합원 입주권(주거용 오피스텔)을 2020년 7월 10일 이전에 계약한 경우

- 입주권(주거용 오피스텔)은 주택 수에 포함되지 않습니다.

- 입주권이 준공되어 완성된 주택은 원시취득에 해당되므로 취득세 중과세와는 무관합니다.

- 주거용 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 취득세는 4%가 적용됩니다.

 

■ 조합원 입주권(주거용 오피스텔)을 2020년 7월 11일 이후에 계약한 경우

- 입주권(주거용 오피스텔)은 주택 수에 포함됩니다.

- 준공되어 완성된 주택은 원시취득으로 취득세율은 중과세되지 않습니다.

- 주거용 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 취득세는 4%가 적용됩니다.

- 다만, 다른 주택을 취득할 경우 중과세율을 결정할 때 보유주택 수에 포함되게 됩니다.

 

▶ 참고사항

■ 양도소득세 계산 시 분양권의 주택 인정여부는 취득세의 기준일과는 다릅니다.(양도세는 2021년 1월 1일 이후의 취득분부터 주택으로 인정)

■ 분양권의 취득시기에 따라 달라지는 1 가구 1주택자, 1가구 2 주택자, 2 분양권자의 양도세 비과세 조건은 지난 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

2023년 1주택 일시적2주택 2분양권 양도세 비과세 조건 정리(중복보유기간 의무거주요건 등)