부활한 아파트 매입임대주택 등록 제도 조건 세금 혜택

정부는 지난 12월 21일(수) 대통령 주재 회의를 개최하여 2023년 경제정책방향을 확정하였습니다. 여기에는 아파트의 매입임대 복원과 세제혜택에 대한 내용이 포함되었는데요. 과연 임대주택으로 등록하면 세제 혜택이 어떨지 살펴보겠습니다.

현행 등록임대주택제도의 경우 단기임대와 아파트 장기 매입임대제도가 폐지되어 아파트에 대한 임대주택 등록이 불가능한 상황인데요.

금번 2023년 개정방향에는 국민주택규모 이하(전용면적 85제곱미터 이하)의 아파트에 대해서 다시 임대주택으로 등록이 가능하도록 한다고 합니다. 

다만 여기에는 폐지 전과는 달리 추가적인 조건과 자격이 있는데요.

 

신규 매입임대주택 등록을 위한 조건

먼저 임대주택을 개인, 법인, 주택유형 구분 없이 2호 이상 등록할 때에만 임대사업자 신규등록이 가능하도록 매입형 임대사업자 요건을 강화한다고 합니다.

 따라서 기존에 1호를 이미 등록한 임대사업자의 경우에는 신규로 1호를 등록할 수 있습니다. 

그러나 만약 현재 등록임대주택이 전혀 없다면 2호를 등록하는 경우에만 신규등록이 가능합니다.

이러한 조건의 배경은 단순 절세 목적의 소규모 사업자 난립 방지를 위해서라고 합니다. 즉, 과거에는 2 주택의 경우 양도세 비과세 혜택을 위하여 2 주택 중 1호를 등록하면 일정조건을 만족한 나머지 주택은 1 주택과 같은 비과세 혜택을 받을 수 있었는데요. 아마도 이런 목적의 임대주택 등록을 사전에 방지하려는 목적인 듯합니다. 그나마 가장 큰 혜택을 받을 수 없도록 해버린 듯 합니다. ㅠㅠ

 

임대주택 등록 시 세금 혜택 

대상

이번에 부활하는 매입임대주택제도에서는 공시가격 기준 수도권 6억 비수도권 3억 이하의 임대주택인 경우에 세제혜택을 받을 수 있습니다. 단, 15년 이상 장기임대할 경우에는 수도권 9억 이하, 비수도권은 6억 이하의 주택(아파트)도 혜택을 받을 수 있습니다.

 

취득세

취득세 감면 또는 중과세 완화 혜택은 신축 주택(아파트)의 경우에만 50~100% 감면 또는 면제 적용됩니다. 

그리고 비조정지역 3 주택 등 다주택자의 경우에는 취득세 중과를 완화하여 4~6%의 취득세를 적용받습니다.

 

종부세

종부세의 경우 마찬가지로 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하의 매입임대주택에 대하여 주택 수 합산에서 배제합니다.(건설 임대주택의 경우 9억 원 이하, 2호 이상)

 

법인세

수도권 6억이하, 비수도권 3억 이하의 매입임대주택에 대하여 양도차익에 20% 가산하는 추가과세를 배제합니다.(건설 임대주택의 경우 9억원 이하, 2호 이상)

 

양도세

매입/건설 등록임대주택에 대하여 양도세 중과를 배제하며 장기보유특별공제는 6억 이하의 건설임대주택의 경우만 70%가 적용됩니다.

 

임대주택 세제지원 인센티브 비교표

 

총평 및 결론

▷세제혜택 중 종부세의 경우는 기본공제금액이 6억에서 9억으로 이미 상향되어 임대주택 등록으로 인한 종부세 합산배제의 매력이 크지 않아 보입니다.

▷또, 매입임대주택은 장기보유특별공제혜택이 없고 취득세의 경우에도 신축인 경우에만 감면이 적용되기 때문에 기축의 경우 기본적으로 꽤 높은 세율이 적용될 수밖에 없어 보여 취득세와 장특공제면에서도 큰 메리트가 없어 보입니다.

▷주거주택에 대한 양도세 비과세 혜택은 꽤 쓸만할 수 있는데 이 또한 2호 이상 등록해야 하므로 신규 진입은 쉽지 않습니다. 

▷기존에 1호 이상 임대주택을 보유하고 있는 임대사업자의 경우에도 기존임대주택이 앞으로 말소되지 않으므로 기존 세제 혜택을 계속 유지할 수 있어 일부 유리한 부분은 있지만 기존임대주택이 공시가격이 1억 이하가 아닌 경우에는 추가로 등록하는 임대주택의 취득세가 중과가 되기 때문에 추가 등록을 위해 높은 취득세를 감수하며 신규매입하기는 역시 쉽지 않아 보입니다. 

▷다만, 이미 3 주택 이상인 경우에는 2호를 등록하면 그나마 종부세 합산배제, 거주주택 양도세 비과세 등의 혜택으로 절세가 가능할 것으로 보여 금번 매입임대주택제도 부활의 수혜는 아마  3주택 이상의 다주택자가 될 것 같습니다. 

 

그래서 안타깝지만 금번 매입임대주택등록 부활제도는 다주택자 외에는 크게 혜택이 없는 제도인 것으로 보입니다.

 

지금까지 2023년 경제정책방향에서 논의된 매입형 등록임대주택제도의 개정 방향에 대하여 알아보았습니다.

이번에 발표된 매입형 등록임대 정책은 '민간임대주택에 관한 특별법'의 개정이 필요한 사항으로 개정안이 발의되어야 하기 때문에 정책 적용까지는 다소 시간이 걸릴 예정이라고 합니다.