아파트 부담부증여로 양도세 안내는 절세 방법

최근 거래량 급감으로 비과세 기간안에 기존 주택을 매도하지 못하는 일이 빈번해지고 있습니다. 이런 경우 대체 방안으로 부담부 증여를 택하는 사람들이 많아지고 있는데요 그 이유가 무엇인지 양도세를 안내는 절세 방안인 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다.

Ι 부담부증여의 개념과 절세 원리

부담부증여란 증여의 한 형태로 증여자(재산을 주는 사람)가 수증자(재산을 받는 사람)에게 대출 또는 전세보증금 등의 채무와 함께 아파트 등의 부동산을 증여하는 형태를 말합니다.

부담부증여가 어떻게 비과세에 버금가는 절세방안이 되는지를 이해하려면 먼저 부동산의 취득과 양도로 인하여 발생하는 세금인 취득세, 양도세, 증여세 이 3가지 세금의 과세원리와 세율에 대하여 이해해야 합니다. 일단 쉽게 이해하기 위하여 아파트가 다양하게 양도되는 상황을 가정하여 세금이 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다.

□ 아파트 매매하거나 유상으로 증여시 일반적으로 아파트를 매도하고 매수하는 경우는 아시다시피 매도자에게는 양도소득세가 발생합니다. 그리고 매수자에게는 취득세가 부과되게 됩니다. 

 

<양도소득세 과세표준>

양도소득세 과세표준

 

<취득세 과세 세율>

취득세 과세율

 

□ 두 번째, 아파트를 무상증여할 경우 아파트의 가격에 따라 증여세가 발생합니다. 그리고 수증자는 주택을 취득하기 때문에 취득세 또한 발생합니다.

<증여세 과세표준>

증여세 과세표준

 

□ 마지막으로 우리가 알아보려는 부담부 증여의 경우는 양도세, 취득세, 증여세가 모두 발생합니다. 발생하는 세금 종류는 가장 많은데 정말 절세가 되는가? 정답은 '그렇다'입니다. 왜 그렇게 되는지 세부적으로 알아보겠습니다.

부담부증여는 앞에서 언급해드린 것처럼 부채와 함께 아파트를 주는 것입니다. 이때 부채는 기존 소유자가 배우자 등에게 빚을 넘기게 되는 것과 같기 때문에 이를 유상으로 양도한 것으로 판단합니다. 그리고 나머지 금액(시가표준액에서 부채를 뺀 금액)을 일반 무상증여로 봅니다. 이때 부채만큼을 '유상 취득분'이라고 하고 그 나머지 금액을 '무상 취득분'이라고 구분하여 지칭합니다. 즉 정리하자면,

 

•   유상취득분(빚)은 증여자가 수증자에게 양도한 것으로 봄
•   무상취득분은 증여자가 수증자에게 무상 증여한 것으로 봄

따라서 증여자는 유상 양도한 유상 취득분에 대하여 양도를 한 셈이라 양도소득세가 발생하게 됩니다. 한편, 수증자(증여를 받는 사람)는 유상 취득분에 대한 취득세, 무상 취득분에 대한 취득세, 증여세 이렇게 세 가지 세금이 발생하게 됩니다. 무시무시한 세금이 이렇게 다양하게 발생하지만 이것이 절세가 되는 이유는 결정적으로 비과세 한도라는 것이 있기 때문인데요.

 

부부간 증여 시에는 비과세 한도가 6억 원(최근 10년간 1천만 원 이상의 경우는 증여가액에 합산)이나 됩니다. 그러니까 순수 무상 증여 한도가 시가표준액 기준으로 6억 원까지 증여세가 비과세가 되고 그 이상의 금액에 대하여 증여세 과세표준에 따라 증여세가 과세된다는 말입니다.

그래서 부담부증여의 절세원리를 결론부터 말씀드리면 증여자는 양도세를 최소화하고 수증자는 취득세를 최소화하면서 동시에 증여세를 최소화해야 최종적으로 산정되는 세금을 최소화할 수 있게 되는데요. 

 

"2023.2.7. 추가내용

다음의 계산내용은 2022년까지만 적용되는 내용입니다. 2023년부터는 취득세 과세표준이 '시가표준액'이 아닌 '시가인정액'으로 바뀌었습니다. 따라 아래 내용에서는 절세가 되는 원리만 이해하시기 바랍니다. '시가인정액'의 개념과 산정방법에 대해서는 아래 포스팅을 참고하세요."

ㄴ2023년부터 증여 취득세 과세표준은 '시가인정액'

 

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실제 사례를 가정하여 세금을 계산해 보겠습니다.

 

"김절세씨는 현재 비조정지역의 일시적 2 주택자입니다. 새 주택을 취득한 지 3년 내에 기존 주택을 매도해야 양도소득세 비과세 혜택을 받지만 비과세 기간이 곧 다가오고 있으며 급매 거래도 쉽지 않은 상황입니다.  84제곱미터의 이 아파트는 4억에 취득하였으며 대출 3억이 있으며 공동주택 공시 가격이 4.5억, 가장 최근 실거래가는 5개월 전에 7억 5천만 원입니다."

 

만약 이 주택을 배우자에게 부담부증여를 한다고 가정해보면 김절세씨의 양도분 중 유상취득분 3억에 대하여 양도세를 내야하지만 일시적 2주택 비과세 기간에 해당될 시 부담부 증여를 통한 양도시에도 유상 취득분에 대하여 똑같이 비과세를 적용받습니다. 따라서 발생하는 양도소득세는 0원입니다.

 

부담부증여를 받는 김절세씨의 배우자는 유상취득분에 대하여 비조정지역 2 주택인 경우 취득세는 주택 가액에 따라 1~3%를 취득세로 내야 합니다. 그리고 무상 취득분에 대하여는 3.5~4.0%의 취득세율을 적용받습니다. 국민주택규모인 84제곱미터의 경우는 최종적으로 3억*1.1% + (4.5억-3억)*3.8%=330만+570만=900만 원(지방세 등 부대비용 포함)의 취득세가 발생하게 됩니다.

 

※ 증여의 경우 취득가액을 시가표준액(공동주택 표준 가격)으로 계산하며 유상 취득분과 무상 취득분의 취득세율이 다름

증여세의 경우 시가표준액 4.5억에서 3억을 제외한 1.5억에 대하여 배우자 간에는 6억까지 비과세가 되므로 증여세는 0원입니다.

 

 정리해보면 최종적으로 부담부증여를 함으로써 발생한 세금의 총액은 900만 원이 됩니다. 그리고 주택의 소유자가 김절세씨에서 배우자로 바뀌었으며 취득 가격은 7.5억입니다. 추후 매도 시 7.5억까지는 양도차익이 없으므로 양도소득세를 내지 않게 됩니다. 그리고 부부가 각자 1 주택이 되었으므로 종합부동산세 비과세 한도를 추가로 적용받을 수 있어 추가 절세 효과도 발생합니다. (종부세는 인당 6억까지 비과세)

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Ι 기타 참고 및 주의사항

1. 먼저 증여한 이 아파트는 5년 동안 이월과세를 적용받게 됩니다. 쉽게 이야기하면 5년 후에 매도해야 증여로 인한 취득가 7.5억의 혜택을 누릴 수 있다는 것입니다. 만약 5년 이내 매도할 시 증여자의 취득당시 가액으로 인정되어 양도차익이 커져 양도소득세가 엄청나게 나오게 됩니다.(2023년부터는 이 이월과세 기간이 10년으로 바뀔 수 있다고 합니다.)
2. 증여세와 취득세의 납세의무자는 수증자이며 증여자가 대납하면 금액이 큰 경우 추가 증여로 간주될 수도 있으므로 주의해야 합니다.
3. 대출금이 아닌 전세를 끼고 증여하는 경우에도 부담부증여에 해당하며 보증금액만큼 유상 취득분으로 간주합니다.
4. 월세를 끼고 증여를 할 경우에는 '보증금 + 대출금' 만큼을 유상 취득분으로 간주합니다.
5.  2023년 달라지는 증여세 관련 규정이 변경될 예정입니다. 그 중 이월과세 10년으로 변경, 취득가액을 '시가표준액'이 아닌 '시가인정액'으로 적용하는 등 다양한 변경이 있을 예정으로 2023년 이후는 추가 확인이 필요합니다.
6. '시가인정액'이란 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 취득일 6개월 전부터 취득일 이후 3개월 이내의 기간에 취득대상이 된 부동산 등에 대한 가액이 있는 경우에 이를 과세표준으로 삼는 것을 말합니다.
7. 증여일 기준 취득일 6개월 전 취득 후 3개월 이내 실거래가가 없는 경우 감정사로부터 감정을 별도로 받아야 합니다.(100만 원 내외의 추가 금액 발생함)

 

지금까지 절세의 방안이 될 수 있는 부담부증여에 대하여 알아보았습니다. 양도차익이 큰 경우 비과세를 적용받지 못하면 상당한 세율의 양도소득세를 내야 됩니다. 이때 양도세를 미리 대비한다는 마음으로 비과세 기간 중 부담부증여를 하면 이런 높은 세율의 양도소득세를 저렴한 세율의 취득세로 대체함으로써 억 단위까지도 절세를 할 수 있습니다.

물론 매도는 5년(2023년부터 10년) 이후에나 가능하므로 그동안의 자금 운영 계획 등도 생각해봐야 할 것입니다. 세금과 관련해서는 각자의 상황에 따라 다양하게 달라질 수 있으므로 세무전문가에게 꼭 검토를 받은 뒤에 진행하시기 바랍니다.