2023년부터 증여 취득세 과세표준은 '시가인정액'

이번 2023년 지방세법 개정령 시행으로 인해 무상증여 시 취득세 산정을 위한 과세표준이 기존의 '시가표준액'에서 '시가인정액'으로 변경되었습니다. 시가인정액이 무엇이고 어떻게 산정하는지, 세금에 있어 어떤 부분이 달라지는지 알아보겠습니다.

Ι 시가인정액이 되면 달라지는 세금

증여를 할 경우 발생하는 세금에는 수증자(증여를 받는 사람)이 내는 세금과 증여자가 내는 세금이 있습니다. 수증자의 경우는 증여세와 취득세를 내야 하며, 증여자의 경우는 양도소득세를 내야 합니다.

 

지금까지 증여나 상속 등의 무상취득으로 인하여 주택이나 토지를 취득할 경우 취득세를 산정하기 위한 시가를 각각 '주택공시가격', '공시지가'를, 오피스텔이나 상업용 건물 등의 공시가격이 존재하지 않는 경우에는 지방자치단체장이 결정하거나 공시한 가격을 '시가표준액'으로 하여 과세표준으로 삼았습니다. 원래는 신고가액과 시가표준금액 중 높은 금액인데 실제로 취득세를 더 내려고 신고가액을 높게 신고할 리는 없기 때문에 사실상 '시가표준액'이 시가가 되었습니다.

(반면, 일반적으로 매매에 의한 부동산 취득 시에는 실거래가가 신고가 되기 때문에 매매에 의한 취득세 과세표준 기준은 이미 실제거래가액을 기준으로 하고 있습니다.)

 

한편, 상속이나 증여의 경우 상속세나 증여세를 산정할 때 기준이 되는 시가는 '실제거래가액'이나 '감정평가액' 등을  활용하고 있었습니다. 때문에 증여시 증여세 산정과 취득세에 산정하는 '시가'가 서로 다른 상황인 것이죠. 이렇게 서로 상이한 시가가 적용되는 부분이 꽤 예전부터 문제점으로 제기하기 시작했고 실제 거래가액과 유사한 금액을 과세표준으로 적용해야 한다는 요구가 있어왔는데 이것이 시가인정액으로 결론이 나게 된 것입니다.

예를 들어 경매로 7억에 낙찰이 된 주택(공시가격 5억)을 증여하는 경우 취득세 과세표준은 과거에는 5억이었습니다. 그런데 2023년부터는 낙찰 금액인 7억(경매가액인 시가인정액)이 되는 것입니다. 무상취득세율 4%를 적용하면 취득세가 800만 원이 증가하는 셈입니다.

따라서 2022년까지는 증여 시 취득세가 올해와 비교하면 낮은 편이었습니다. 위와 같이 취득세 산정의 과세표준인 시가표준액이 사실상 실제거래가액보다는 일반적으로 많이 낮았기 때문입니다. 이런 맥락에서 증여를 하려면 2022년 안에 하는 것이 유리하다는 말이 진작부터 있었던 것입니다.

 

어찌 됐든 2023년부터는 지난 지방세법 관계법률 개정안에 따라 '개인이나 법인 모두 유상취득과 원시취득은 '실제 거래가액'을, 무상취득의 경우에는 '시가인정액'을 취득세 과세표준으로 적용하게 되었습니다. 쉽게 말해 취득세가 늘어나게 된 것이죠.

 

Ι 시가인정액의 산정 방법

 

그러면 정확히 이 시가인정액이 무엇이며 어떻게 산정하는 것인지 알아보겠습니다.

지방세법 시행령 제 14조에 따르면 시가인정액이란 취득일 6개월 전부터 취득 후 3개월 이내의 기간에 매매, 감정, 경매, 공매로 인한 평가 또는 확인되는 금액을 말합니다. 증여세 산정할 때의 과세표준을 정하는 방법과 거의 비슷한 방법입니다.

앞서도 이야기했듯이 증여세의 기준이 되는 시가와 취득세의 기준이 되는 시가가 이제는 사실상 같은 것이 된 거라고 보면 되겠습니다. 그래서 결론적으로 과거에 비하여 취득세의 과세표준도 실제거래가액에 준하는 수준으로 상향되었다고 볼 수 있습니다. 그래서 사실상 증여로 인한 절세의 효과가 취득세 측면에서는 전보다는 많이 떨어진다고도 볼 수 있습니다.

 

 

시가인정액이 평가기간 이내의 기간인지를 판가름하는 기준일은 매매거래의 경우에는 '매매계약일', 감정평가액인 경우에는 '가격산정기준일'과 '감정평가서 작성일', 경매나 공매에 의한 경우에는 '경매가액이나 공매가액이 결정된 날'입니다.

 

또한 시가인정액 제도 도입에 따라 무상취득(증여) 취득세 신고납부기한을 기존의 60일에서 3개월로 연장하기로 하였는데 이는 시가인정액 산정에 따른 소요기간과 증여세의 신고기일을 일치시키기 위한 취지라고 합니다.

 

시가인정액을 일부 예외적으로 적용하는 사례도 있는데요. 시가표준액 1억 원 이하의 부동산을 무상취득하는 경우에는 시가표준액과 시가인정액 중 선택하여 과세표준으로 산정할 수 있으며 상속으로 인한 무상취득의 경우는 기존대로 시가표준액을 그대로 적용합니다. 그나마 상속세는 늘어나는 게 아니라서 다행이네요.

위의 지방세법 제10조의 2 ③항에 따르면 납세자가 감정평가액을 시가인정액으로 하기 위해서는 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하고 그 평균액을 적용하며 감정결과를 첨부하는 것이 원칙으로 되어있습니다. 그러나 법 제60조 제5항에서 "대통령이 정하는 금액 이하의 부동산"인 기준시가 10억 원 이하의 부동산의 경우에는 하나의 감정기관의 평가에 의한 감정가액을 시가인정액으로 적용할 수 있습니다.

 

증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여에 대해서도 신설된 조항이 있는데요. 부담부증여의 경우에는 채무액에 상당하는 부분에 대해서는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고 무상취득분의 과세표준은 "시가표준액"이 아닌 "시가인정액"에서 "채무금액"을 뺀 잔액에 대하여 과세표준을 정하게 되었습니다. 

 

부담부증여를 통한 양도세 절세법에 대한 자세한 포스팅은 아래를 참고하세요.

ㄴ아파트 부담부증여로 양도세 안내는 절세 방법

지금까지 시가인정액이 무엇인지와 그에 따라 변화되는 세금에 대하여 알아보았습니다. 혹시라도 증여를 계획하고 계시다면 더 늦기 전에 전문세무사, 감정평가사와의 상담을 통해서 위와 같은 증여 취득세 폭탄을 피할 수 있는 방법이 있는지를 알아보는 것이 현명한 방법이 될 것으로 보입니다. 시일이 지체되면 그 방법마저도 불가능해질 수 있기 때문입니다.

 

그럼 참고가 되셨길 바라면서 오늘 포스팅은 마치도록 하겠습니다.^^