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신축아파트를 분양받은 경우 등기비용 계산법은 어떻게 될까요? 신축아파트 입주 시 등기 관련 사항은 업무협약을 맺은 법무법인에서 보통 일괄적으로 처리를 하는데요. 오늘은 신축아파트 입주 시 등기가 어떻게 진행되는지 알아보고 그 비용의 세부내역은 어떻게 산정하는지에 대하여 알아보겠습니다.
Ι 신축아파트의 등기비용 계산 내역
지난 1월 지인이 신축아파트에 입주를 했는데요. 며칠 전 등기비용이 맞는 거냐며 저한테 내역을 보내왔습니다. 저도 불과 정확히 1년 전인 2022년 2월에 입주를 했을 때 비용 내역이 어떻게 계산되는지 모두 알고 있었는데 1년 동안 다시 볼일이 없다 보니 어떻게 산출했는지 기억이 나질 않는 거예요. 그래서 이참에 다시 정리해 보게 되었는데요. 오늘은 비슷한 의문을 가지고 계신 분들을 위해서 그 정리한 내용을 안내해드리고자 합니다.
먼저 지인이 보낸 등기비용 내역과 제가 지난 2022년 초에 받은 등기비용 내역은 다음과 같습니다.
왼쪽이 제 지인의 아파트 등기 비용 내역이고요. 분양가는 옵션 등을 다 포함해서 3억1000만원 정도 되는 지방의 신축아파트였습니다. 그리고 오른쪽은 지난해 제 아파트 등기비용 내역입니다. 분양가는 대략 4억 4천만 원 정도입니다.
그러면 각 비용들에 대하여 세부적으로 알아보겠습니다.
Ι 통합취득세
먼저 취득세입니다. 취득세는 저나 지인이나 1주택 취득세를 납부하기 때문에 분양가의 1.1%의 비용이 됩니다. 계산을 해보면 대략적인 분양가의 1.1% 정도의 수준인 것을 알 수 있습니다. 역산을 하여 정확한 분양가를 계산해 보면
- 지인 취득세를 역산한 취득가액(분양가) : 3329790원 ÷ 1.1% = 302708182원
- 나의 취득세를 역산한 취득가액(분양가) : 4922790원 ÷ 1.1% = 447526364원
이렇게 나왔네요. 옵션 등을 포함한 취득가액이 위와 같습니다. 취득세는 법무법인에서 실수하는 일이 거의 없기 때문에 이렇게 계산한 금액하고 분양가에 옵션 등을 합한 금액 등을 비교해 보시기 바랍니다. 조정지역 등으로 인한 취득세 중과세 여부를 잘 확인하시고요. 취득세율에 맞는 금액인지 확인해 보시면 됩니다.
취득세율을 모르시겠다면 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
ㄴ취득세 - 분양권, 입주권, 주거용오피스텔의 취득시기에 따른 취득세율과 주택 수 계산
Ι 이전 및 설정채권비용
다음으로는 채권비입니다. 이 채권비는 국민채권매입비율에 의하여 채권을 매입한 뒤 매도하여 할인율만큼의 비용을 지불하는 개념인데요. 채권비는 이전채권비와 설정채권비의 두 가지 비용이 있습니다. 만약 대출이 없는 등기를 하는 경우에는 이전채권비만 계산하시면 되고요. 대출을 실행하는 경우에는 설정채권비도 계산하셔서 더해주셔야 합니다. 이것도 한 번 계산을 해볼게요.
이전채권비
채권비 계산은 다소 복잡할 수 있기 때문에 계산방법보다는 바로 조회할 수 있는 방법을 알려드릴게요. 간단히 말씀드려서 '매입채권비용'을 조회한 다음 '부담금 조회'를 하면 되는데요. 먼저 주택도시기금 홈페이지에 접속을 합니다. 참고로 모바일로는 최종부담금액이 조회가 되지 않습니다.
위의 주택도시기금 홈페이지에 접속한 뒤 '청약/채권'-'제1종국민주택채권'-'매입대상금액조회'를 잇따라 선택 후 클릭합니다.
매입용도에는 '부동산 소유권 등기(주택, 아파트, 연립)'을 선택하시고 '대상물건지역'에 '서울특별시 또는 광역시'와 '그 밖의 지역' 중에 해당되는 지역을 선택합니다. 그리고 '건물분 시가표준액'에 주택 취득가액을 입력합니다. 그리고 '채권매입(발행) 금액조회' 버튼을 클릭합니다.
그러면 아래 금액이 다음과 같이 조회가 됩니다.
이 금액을 마우스로 드래그해서 복사하거나 메모를 해놓으시고요. 왼쪽 메뉴 중에서 '고객부담금 조회' 메뉴를 클릭합니다.
'발행금액' 란에 아까 금액을 붙여넣으시고 1만 원 미만의 금액이 5천 원 이하일 때는 없애고 5천 원 이상일 때는 올림 해서 금액을 고쳐줍니다. 6356872원의 경우에는 올려서 6360000원이 되는 것처럼 해주시면 됩니다. 그리고 '조회기간'은 채권매입일 날짜가 되어야 되는데 보통은 등기접수일이므로 등기접수일을 입력해 줍니다. 그리고 과세구분에는 '개인과세'를 선택해서 '조회' 버튼 클릭합니다.
그러면 위와 같은 본인부담금이 계산되어 나옵니다. 이 금액이 이전채권비용이 됩니다.
설정채권비
만약 대출을 설정한다고 하면 설정채권비라는 명목으로 비용이 더 나오게 되는데요. 일반적으로 대출설정금액의 1%를 국민주택채권으로 매입해야 합니다. 대출설정액 즉, 채권최고액은 보통 대출총액의 120%를 설정하죠. 제 지인은 대출금액이 2억 4000만 원 정도라고 했는데요.
그러면 채권최고액은 2억4000만원*120%=2억8800만원이 됩니다. 여기에 대출설정을 위한 1%에 해당하는 국민주택채권을 매입해야 하므로 매입금액은 288만 원이 되죠.
이 금액을 다시 위의 고객부담금 조회의 발행금액에 넣어서 계산을 해봅니다.
저는 위와 같이 316000원이 나왔네요.
그러면 먼저 계산한 이전채권비(699860원) + 설정채권비(316000원) = 채권비 총액(1015860원) 이 나왔습니다. 그런데 법무법인에서 입금하라고 하는 채권비용은 1587600원입니다.
'아니! 무려 50만원이 넘게 차이가 나는데 법무법인 도둑놈 아니야!'라고 하시면 안 되고요. 이 차액은 나중에 돌려줍니다.
그런데 왜 굳이 이렇게 하느냐 하면매일 변하는 채권할인율 때문인데요. 이 채권할인율이 매일 변하기 때문에 위에서 조회한 고객부담금도 하루하루 변하게 됩니다. 그래서 법무법인에서는 채권할인율을 넉넉하게 설정을 해서 계산을 해서 비용을 받은 다음 차액을 차후에 환불해 주는 것이죠. 최종적으로 등기가 완료된 다음 채권매입일의 고객부담금을 조회해서 비교해 보시면 아마도 정확하게 확인이 가능하실 거예요.
위의 사진처럼 주택도시기금 홈페이지에서도 할인율을 조회할 수 있습니다. 오늘 날짜를 기준으로는 11% 정도의 할인율을 보이고 있습니다. 좀 많이 올랐네요.
Ι 인지세 및 증지세
인지세는 재산상의 권리 변동, 승인을 표시하는 증서를 대상으로 그 작성자에게 부과하는 세로 1억~10억까지는 15만 원, 10억 초과는 35만 원의 비용이 소요됩니다. 증지세는 그냥 발급수수료의 개념으로 몇만 원 수준으로 발생합니다. 다만, 납부시기를 놓친 경우 가산세를 납부할 수 있으므로 유의해야 하는데요. 인지세 및 전자수입인지 관련 자세한 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다.
지금까지 신축아파트의 등기비용의 종류와 계산방법에 대하여 알아보았습니다. 나중에 등기필증을 받으시면 각종 영수증 내역을 살펴보시고 위의 내용과 방법을 참고해서 계산해 보시고 혹시라도 잘못 계산된 부분이 있다면 해당 법무법인에 문의해 보시기 바랍니다. 그럼 오늘 포스팅은 이것으로 마칠게요.^^
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