주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 특례 조건 및 사례

주택임대사업자의 경우 2019년 2월 12일을 기점으로 거주주택 비과세 특례를 생애 1회로 제한하는 개정안이 시행됨에 따라 이 시행일 전후로 주택을 구입하였을 경우 거주주택의 비과세 특례 적용 주택이 임대사업자마다 다르게 되었는데요. 이번 포스팅에서는 이 생애 1회의 조건이 상황에 따라 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다.  

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Ι 거주주택 양도세 비과세 조건

먼저 등록된 임대주택을 가지고 있는 임대사업자가 거주하고 있는 주택을 비과세 받기 위해서는 다음과 같은 조건들을 만족해야 합니다.

• 임대주택 이외에 1세대 1주택(1세대 1 주택으로 보는 특례를 적용한 1 주택으로 일시적 2 주택도 해당)
• 해당 거주주택을 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주(거주기간은 총 합산)
• 사업자등록을 마치고 장기임대주택을 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있고(의무 임대기간 채워야) 임대료의 연 증가율이 5% 미만
• 등록 당시 모든 임대주택의 시가표준액이 수도권 6억(비수도권 3억) 이하일 것

 

임대사업자의 거주주택을 비과세 받는 횟수에 제한이 없었고 임대주택의 일정한 임대기간만 채우면 되었기 때문에 2년 이상 거주하면 비과세를 받을 수 있어 매우 매력적인 절세 방법이었습니다. 하지만 이것이 2019년 2월 12일을 기준으로 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 비과세를 허용하는 것으로 바뀌게 된 것입니다.

 

그럼 개정안 전에 거주하고 있거나 계약했거나 취득한 거주주택의 경우에는 어떻게 될까요?

 

• 2019년 2월 12일 시행일 당시 거주하고 있거나 이 날까지 거주를 위하여 계약금을 지불한 사실을 증명할 수 있는 거주주택은 종전규정을 적용하며 생애 1번 비과세 횟수에 포함되지 않습니다. 
• 2019년 2월 13일 이후 신규 취득한 거주주택은 생애 1번 비과세 횟수에 포함되어 그 거주주택까지만 비과세를 받을 수 있습니다.

Ι 거주주택 비과세 특례 관련 해석 사례

그럼에도 개인에 따라 다양한 상황에 있을 수 있어 관련된 다음의 유권해석 사례들을 소개해드려 볼까 합니다.

 

위의 사례는 위에서 알아본 내용 그대로의 사례로 거주주택을 법 시행일 이후에 취득하였기 때문에 이 주택의 경우 비과세를 적용하지 않는다는 답변입니다.

 

다음 사례는 장기임대주택을 보유하지 않은 상태에서 법 시행일 이전에 취득한 분양권(C)은 종전규정을 적용할 수 없다는 해석입니다.

 

그리고 아래의 사례는 주택이 아닌 분양권도 가능한가에 대한 답변 사례입니다. 2019년 2월 12일 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 분양권과 거주주택, 장기임대주택이 있는 경우에 거주주택에 이어 분양권이 완공되어도 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 해석입니다.

 

그러면 임대주택으로 임대를 하다가 최종적으로 남은 임대주택 1채를 거주주택으로 전환된 경우에는 어떻게 될까요? 1 주택이므로 비과세를 적용받게 될까요?

 

아래 소득세법 시행령 155조에 다소 복잡하게 설명하고 있는데요. 쉽게 풀어 설명해 드리면 거주주택을 비과세 받아 처분하였고 다른 임대주택도 다 처분하여 최종적으로 등록임대주택이었던 1 주택만 남아서 이 주택이 거주주택이 된 경우에는 그전에 양도세를 비과세 받은 거주주택(직전거주주택)의 양도일 후의 기간분에 대해서만 1 주택으로 인정하여 비과세를 적용받게 됩니다. 

 

 

그렇다면 거주주택 양도세 비과세는 언제까지 받을 수 있을까요? 임대주택의 임대기간 또는 말소여부와 상관없이 계속 받을 수 있느냐 하면 그건 아닙니다.

임대주택이 자진 또는 자동 말소되었을 경우에는 최초 말소한 임대주택 말소시기로부터 5년 내에 비과세 요건을 갖추어 거주주택을 매도해야 비과세가 가능합니다.