종부세 계산법(합산배제대상 주택수 조정지역 중과세)

2022년 종합부동산세를 계산할 때 합산배제 대상과 합산배제 신청방법 그리고 최근 대부분 해제된 조정지역의 중과세율 적용 여부, 주택 수를 어떤 기준으로 판단하는지 등에 대하여 알아보겠습니다.

처음으로 100만 명이 넘었다는 종합부동산세 과세대상자들에게 납부고지서가 고지되었습니다. 고지받은 금액과 세율이 정확한지 확인하기 위해서는 몇 가지 쟁점을 검토해야 하는데요. 

 

종합부동산세 계산하는 방법

먼저 기본적으로 종합부동산세 세액 계산 흐름도는 다음과 같습니다.

구 분	주택분	종합합산 토지분	별도합산 토지분
∑ 공시가격	∑ 주택 공시가격	∑ 종합합산 토지 공시가격	∑ 별도합산 토지 공시가격
−	−
공제금액	6억 원(1세대1주택자 11억 원)	5억 원	80억 원
×	×
공정시장 가액비율	주택분 60%, 토지분 100%
=	=
종부세 과세표준	주택분 종합부동산세 과세표준	종합합산 토지분 종합부동산세 과세표준	별도합산 토지분 종합부동산세 과세표준
×	×
세율(%)
=	=
종합부동산 세액	주택분 종합부동산세액	토지분 종합합산세액	토지분 별도합산세액
−	−
공제할 재산세액	재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 → 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산
=	=
산출세액	주택분 산출세액	종합합산 토지분 산출세액	별도합산 토지분 산출세액
−
세액공제(%)	【1세대 1주택】 보유 : 5년(20), 10년(40), 15년(50) 연령 : 60세(20), 65세(30), 70세(40) → 중복적용 가능(한도 80%)	해당 없음	해당 없음
−	−
세부담상한 초과세액	[직전년도 총세액상당액(재산세 + 종부세) × 세부담상한율]를 초과하는 세액 → 세부담상한율 : 조정대상지역 2주택(300%), 3주택(300%), 그 외(150%)
=
납부할 세액	각 과세유형별 세액의 합계액 [250만원 초과 시 분납 가능(6개월)]

 

종합부동산세 합산 배제 (특례) 대상 및 신청방법

합산배제 대상 임대주택, 사원용 주택 등 소유자와 부부 공동명의 1 주택자, 일시적 2 주택, 상속주택, 지방 저가주택 소유자 등은 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 또는 서면으로 합산배제를 신고(신청)하여야 합니다. 그렇지 않으면 주택 수 계산이나 과세 대상액에 포함되어 종합부동산세 폭탄 고지서를 받을 수도 있습니다.

 

합산배제 신고대상이 되는 임대주택의 경우 국세청 홈택스에서 '임대주택 합산배제 자가진단' 서비스를 제공하고 있으므로 국세청-> 신고/납부 -> 임대주택 합산배제 신고 -> 임대주택 합산배제 자가진단을 클릭하면 자가진단의 20가지 질문을 통해 나의 임대주택이 합산배제 대상인지의 여부를 알 수 있도록 하고 있습니다.

 

그리고 부부 공동명의 1 주택자, 일시적 2 주택자 등도 종부세가 과세되지 않도록 특례 신청을 해야만 개인별 6억이 아닌 세대별 11억의 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

 만약 작년에 이미 합산배제 신청을 한 경우에는 올해 재차 신청할 필요가 없다고 합니다. 그러나 처음 신고하는 종부세 합산 배제 대상인데도 불구하고 기간 안에 신청을 못했거나 또는 신청을 한 내용의 변동이 있는 경우에는 반드시 당해 12월 1일부터 15일까지(종부세 납부기한 내) 세무서 또는 홈택스를 통해 직접 신청해야만 반영이 된다고 하니 납부기한 내에 확인을 하여 재신청을 꼭 하시기 바랍니다.

 

주택 수 판단 기준

종합부동산세의 주택수 판단 기준은 세대별이 아닌 개인별 주택 수를 기준으로 합니다. 일반적으로 개인별로 시가표준액 합산된 금액을 대상으로 6억까지 비과세를 받을 수 있습니다.

 

다만 1가구 1주택 또는 일시적 2 주택 과세특례에 해당하는 경우는 세대별로 주택 수를 계산을 하여 적용하는 것이며 합산배제(특례) 신청을 하면 세대별로 합산 11억까지 비과세를 받을 수 있고 신청을 하지 않으면 개인별로 6억씩 비과세를 받을 수 있으므로 상황에 따라 과세액을 최소화할 수 있는 방법을 잘 선택해야 합니다.

 

조정지역 해제된 경우 중과세 여부는

전국 대부분의 조정지역이 2022.11.29 현재 해제되었지만 매해 6월 1일이 종합부동산세 과세 기준일이므로 이때 주택 소재지가 조정지역이었다면 올해 종합부동산세는 조정지역의 중과 세율을 적용받게 됩니다. 

 

지금까지 종합부동산세 계산법과 계산에 참고해야 할 주요 쟁점 중 합산배제 및 특례 대상 및 신청방법, 주택 수 판단 기준, 조정지역 적용 여부에 대하여 알아보았습니다. 만일 부과된 과세액이 계산과 잘 맞지 않는다면 고지서 하단에 나와 있는 담당부서 연락처로 연락을 시도하여 확인해 보시기 바랍니다. 계산의 오류가 있는 경우에는 30일 이내로 세무서에서는 처리를 해준다고 하니 참고하시기 바랍니다.

 

참고로 2023년 종합부동산세의 경우 기본공제금액이 상향되었으며 2주택 중과세가 완화되었습니다.

 

ㄴ 2023 종부세 기본공제금액 상향(9억) 2주택 중과세 폐지