임대소득세 간주임대료 계산방법 (2022 귀속분)

5월 임대소득세 계산 시 전세금 및 보증금 등이 일정금액 이상이고 부부합산 주택 수가 3 주택 이상일 경우 이 또한 간주임대료로 과세대상이 되는데요. 오늘은 이 간주임대료의 개념과 계산방법에 알아보도록 하겠습니다.

 

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Ι 간주임대료의 개념과 대상

간주임대료란?

주택을 대여하고 보증금이나 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 포함하게 되는데 이것을 간주임대료라고 합니다.

 

그러나 보증금이나 전세금이 있다고 모두 포함되는 것은 아니고 '부부합산 주택 수'와 '보증금 등의 합계액'이 일정기준을 넘어서는 경우 간주임대료가 되는데요. 국세청에서 정리한 간주임대료의 조건은 아래와 같습니다.

 

 

자세히 살펴보면 먼저 부부합산 주택 수가 3주택 이상인 경우여야 하며 주택 수는 비소형주택만 계산합니다. 소형주택은 보증금이 간주임대료 계산대상에서 제외되는데요. 소형주택은 전용면적이 40제곱미터 이하이면서 해당 귀속 연도 그러니까 임대를 준 해의 기준시가 기준으로 2억 이하인 경우에 해당이 됩니다.

 

 

두 번째 조건은 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과해야 합니다. 따라서 소형주택의 보증금은 제외하고 대상이 되는 비소형주택의 보증금의 합계가 3억 원을 초과하면 이 금액을 대상으로 계산을 합니다.

 

물론 이 금액 자체가 간주임대료가 되는 것은 아니고요 위의 계산방법에 따라 계산하게 됩니다. 장부신고는 임대사업을 사업자로 운영하시는 분들이 하실테고 일반적으로 저희는 추계신고 대상이기 때문에 아래 추계신고를 참고하시면 됩니다.

 

계산방법을 유심히 살펴보시면 여러가지 요인에 따라 간주임대료가 달라질 수 있음을 알 수 있습니다. 즉, 임대기간과 정기예금 이자율 같은 부분은 매년 일정하지 않기 때문에 얼마든지 귀속 연도의 임대상황, 이자율에 따라 간주임대료는 달라질 수 있음을 알고 계셔야 합니다.

 

자 그러면 이제 3가지 상황으로 나누어 간주임대료가 어떻게 계산되는지 사례로 알아보겠습니다.

 

Ι 간주임대료 계산 사례①

첫번째 사례는 단독사업자의 보증금의 합계액이 변동하지 않는 경우로 단독사업자라 함은 부부공동명의 등의 지분으로 인한 공동사업자가 아닌 경우를 의미합니다.

 

 

A, B, C 주택의 주거전용면적이 소형주택 면적을 초과하는 주택이므로 3 주택 이상입니다. 따라서 이 3채의 주택 보증금을 모두 합산하고 임대기간도 모두 동일하므로 임대기간 신경 쓸 필요 없이 계산하면 되겠네요. 

 

 

대충 보니 대략 1억원당 72만 원 정도가 간주임대료가 되는군요. 그래서 보증금 총액인 6억 원에서 3억을 뺀 금액은 3억인데요. 간주임대료는 총 216만 원이 나왔습니다.

근데 사례에서는 월세를 받는 주택이 A,C 주택이 있어서 연간 월세수입액 총액(1760만 원)을 수입에 포함을 해서 최종적으로 2022년 귀속 연도 총 임대수입금액인 2976만 원이 되었습니다.

 

Ι 간주임대료 계산 사례②

다음은 많이들 하시는 공동명의로 임대를 하는 경우의 계산 사례입니다.

 

 

먼저 유심히 살펴볼 조건은 단독명의와 공동명의를 구분하여 각각을 1거주자로 판단한다는 부분인데요. 단독명의를 1 거주자, 공동명의를 1 거주자 이렇게 2명처럼 각각 계산을 한다는 것입니다. 이 말은 단독명의에서 3억 원 초과분, 공동명의에서 3억 원 초과분에 대하여 간주임대료를 산출한다는 말입니다.

 

 

따라서 계산방법에 보면 단독명의인 A주택의 간주임대료에서 3억원을 공제하고 나머지 B, C, D의 보증금 총액에서 다시 3억 원을 공제하고 있습니다.

 

그리고 이렇게 계산된 간주임대료를 각 주택의 월세소득액과 합산하여 손익배분비율(지분율)에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분합니다. 이때 반드시 지분율에 따라 손익배분을 해야 하는 것은 아니지만 일반적으로는 지분율에 따라 배분을 하게 됩니다.

 

이렇게 임대주택의 명의를 부부끼리 분산해 놓은 경우 이점이 몇 가지 있는 것을 알 수 있습니다. 먼저 간주임대료 공제를 3억원씩 개인별로 각자 받을 수가 있으며 인당 2천만 원 이하의 소득 금액에 대해서는 분리과세가 가능하기 때문에 근로소득 등 기타 소득으로 인한 세금을 줄일 수가 있습니다. 물론 건강보험료 등의 문제가 있으므로 만일 근로소득이 없는 배우자일 경우에는 두 가지 경우를 잘 비교해 보시고 방향을 설정하시는 게 좋습니다.

 

Ι 간주임대료 계산 사례③

마지막 사례로 임차인이 바뀌면서 보증금이 해당귀속년도에 바뀌는 경우입니다.

 

 

사례를 보면 A, B 주택은 보증금액이 각각 다른 날짜에 바뀌었습니다. 이런 경우에는 각 바뀐 날짜를 기준으로 기간을 나누고 그 기간별로 간주임대료를 계산하여 합산합니다. 위의 사례는 보증금이 바뀐 날짜 5월 28일과 7월 24일을 기준으로 임차기간을 나누고 이 기간별로 간주임대료를 일수만큼 구하여 최종 합산하는 방식으로 임대소득금액을 산출합니다.

 

 

지금까지 3사지 사례를 바탕으로 간주임대료를 계산하고 이를 임대소득으로 어떻게 합산하는지에 대해서 알아보았습니다. 간주임대료를 직접 세세하게 계산할 필요는 없습니다. 아래의 국세청 홈택스의 간주임대료 자동계산 기능을 이용하면 월세 소득액과 함께 임대소득금액을 자동으로 계산해 주는데요. 

 

다만 위의 계산방법을 이해하고 자동계산된 금액을 비교한다면 임대소득세를 더 내거나 하는 일을 사전에 막을 수 있으니 계산 방식에 대한 이해는 하고 있는 것이 좋겠죠?

 

 

Ι 참고사항

월세를 주는 경우 월세를 밀려서 보증금에서 월세액을 까는 경우가 있죠? 이 경우에는 보증금을 해당 월세액만큼 제외한만큼으로 신고하시면 됩니다. 보통 임대사업자들은 월세액 한두달 밀린 금액을 보증금에서 제외한다고 해도 큰 영향이 없어 감액하는 일은 별로 없긴 하지만 만약 임대소득금액이 2000만 원 근처라면 분리과세를 통한 큰 절세방법이 될 수 있으니 참고하시고 활용하시기 바랍니다.