전/월세 주택임대소득세 과세 대상 및 사업장 현황신고 방법

주택을 전세 또는 월세로 임대를 주고 있는 임대인의 경우 보유주택 수와 임대소득의 종류에 따라 임대소득세가 과세되고 사업장현황신고 대상이 될 수 있는데요. 오늘은 임대소득세 과세 및 사업장현황신고 대상과 사업장현황신고 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

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Ι 주택 임대소득세 과세 및 사업장 현황신고 대상

주택을 전세 또는 월세로 임대해주고 있으며  주택임대소득이 과세대상인 경우에는 주택임대사업자 등록여부와 상관없이 사업장 현황신고 대상이 되는데요. 주택을 임대하고 있다면 일단은 신고대상이긴 하지만 임대소득이 비과세대상의 경우에는 추후 임대소득에 대한 소득세신고를 할 필요가 없기 때문에 사업장 현황신고 또한 할 필요가 없게 됩니다.

 

따라서 나의 임대소득이 과세대상 아니면 비과세대상인지 판단해 보면 주택임대사업장 현황신고 대상인지의 여부 또한 알 수 있겠죠? 이를 알려면 다음 2가지를 따져보면 됩니다.

 

1. '부부합산 주택 수' 2. '과세대상의 임대소득인지 여부'

 

이 두가지에 따라 정리해서 국세청에서 제공한 과세대상과 비과세 대상을 구분한 표는 아래와 같습니다.

 

 

위의 내용을 좀 더 세부적으로 살펴볼게요.

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먼저 부부합산 1주택자 중 과세대상 임대소득은 기준시가 9억원 초과주택 또는 국외주택에서 나오는 월세수입만 과세대상

그러니까 1주택자는 일단 월세를 안 받고 있으면 과세대상이 아닙니다. 전세 주고 있는 1 주택자도 당연히 해당사항이 없습니다. 그리고 만약 월세를 받고 있는 1 주택자라고 하더라도 해당 월세를 받고 있는 주택이 기준시가로  9억원이 초과되거나 국외에 있지 않다면 과세가 되지 않습니다.

 

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2 주택자는 월세 수입은 모두 과세 대상

월세수입만 과세대상이며 모든 전세보증금 등은 과세에서 제외됩니다.

따라서 2주택을 전세만 주고 있다면 보증금은 금액 상관없이 과세 제외가 되고요.  '전세 1 + 월세 1'면 월세소득만 과세대상이 됩니다.

 

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부부합산 3주택자 중 과세대상 임대소득은 ⓐ 월세수입은 모두 과세대상 ⓑ 비소형주택을 3채 이상 보유한 경우 모든 보증금의 합계에서 3억원을 제외한 금액은 과세대상  (주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택의 보증금은 제외

따라서 3주택자는 비소형주택을 3채 미만으로 가지고 있으면 금액 상관없이 보증금은 과세대상에서 제외이며, 비소형 주택의 전세금과 보증금의 합이 3억 이하여도 보증금은 과세대상에서 제외됩니다. 

 

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이제 전월세를 주고 있는 여러분이 과세대상인지 또는 비과세대상인지의 여부는 판단이 되셨죠?

 

만약 2022년에 주택을 임대했고 그리고 과세대상 임대소득이 발생했다면 5월에 임대소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 그러나 임대소득이 과세대상이라고 해서 사업장현황신고를 꼭 해야 하느냐 하면 그건 아니고요. 또 안 한다고해서 과태료가 있거나 하지는 않습니다.  다만, 어차피 해야 하는 임대소득세 신고 전에 사업장현황신고를 먼저 하는 것이 좋은데요. 사업장현황신고를 하는 경우에는 추후 5월 임대소득세를 신고할 때 제공되는 모두채움신고서 등의 간편신고 서비스를 이용하여 편리하게 신고할 수 있기 때문입니다.

그러니까 5월 소득세 신고할 때 또 임대주택이나 임차인에 대한 기타 세세한 정보를 일일이 입력하지 않아도 이번에 현황신고를 해 두면 그 내용이 적용되어 있어 임대소득세를 쉽게 신고할 수 있다는 뜻입니다. 즉, 어차피 5월에 할 거 미리 하라는 소리겠죠.

 

 

 그리고 등록임대주택의 요건충족기간을 기재하면 5월 종합소득세 신고 시 필요경비와 공제금액을 추가로 차감하여 세액이 적게 산출이 되는데요. 사업장현황신고를 미리 하지 않은 경우 등록임대주택의 필요경비 및 공제금액이 적용되지 않아 추후에 추가로 변경해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. 

 

그리고 특별히 부부공동명의로 발생하는 임대소득의 경우에는 사업장 현황 신고를 미리 하는 것이 좋은데요.

공동명의의 경우는 사업자현황신고를 안할 경우 5월에 소유지분율에 따라 소득세가 부과되게 됩니다. 그러면 피부양자 지위에 있는 배우자의 경우에는 건강보험료가 문제가 될 수 있습니다. 피부양자의 지위에 있는 배우자가 이 소득으로 인하여 피부양자자격을 박탈당할 수도 있기 때문입니다.

따라서 이런 경우라면 사업장현황신고 시 공동사업자 내역에 손익배분비율을 작성 및 반영하여 신고하면 사전에 이런 피해를 막을 수 있으므로 공동명의의 주택을 임대하고 있는 과세대상자라면 임대소득을 잘 따져보시고 미리 준비를 하시기 바랍니다.

 

Ι 사업장 현황신고 방법

그러면 본격적으로 사업장 현황신고를 하는 방법을 자세히 알아보겠습니다.

사업자 현황 신고는 국세청 모바일앱과 국체청 홈페이지를 통해서 가능합니다. 또한 전자신고서 작성방법, 수입금액 검토표 작성방법, 모바일앱 신고로 바로 갈 수 있는 QR코드도 아래사진에서 참고하시고요.

 

 

제가 소개해 드릴 신고 방법은 PC로 국세청 홈택스 홈페이지를 통해 신고하는 방법입니다.

먼저 홈택스에 접속하시면 메뉴의 <신고/납부> - <사업자현황 신고>를 차례대로 클릭합니다.

 

 

그러면 다음과 같이 로그인을 하라는 화면이 나오는데요. 각자 편리한 방법으로 본인인증하시고 로그인을 합니다. 저는 아직도 구공인인증서를 사용하고 있는 구닥다리라 공인인증서로 로그인을 했습니다.

 

 

그러면 오른쪽 화면과 같이 사업장현황신고서 작성하기 버튼이 중앙에 보입니다. 클릭하세요.

(우측 조금 상단에는 <신고안내동영상>과 <신고도움서비스>, <도움말> 버튼이 친절하게 마련되어 있으니 나중에 참고하셔도 좋을 것 같아요)

 

 

01. 기본정보 입력화면입니다.

제일 위의 사업자등록번호 또는 주민등록번호를 입력한 뒤 조회를 클릭하면 임대인의 인적사항이 자동으로 입력됩니다. 저는 등록임대사업자이기 때문에 사업자등록번호를 입력하니 업종코드 등 관련내역이 모두 자동으로 입력되었는데요. 주민등록번호로 조회할 때는 업종코드나 개업일자 등이 자동으로 들어가지 않더라고요. 등록된 임대사업자라면 임대사업자등록번호를 입력하는 게 편리하니 참고하세요.

그리고 귀속년도인 2022년에 과세대상 임대소득이 없다면 하단의 무실적신고를 하면 되지만 사실 그렇다면 굳이 신고하러 홈택스로 오지도 않았겠죠? 그 밑에 있는 <저장 후 다음이동> 버튼을 클릭합니다.

 

02. 수입금액내역을 입력하는 화면입니다.

임대사업자라면 업종코드가 입력되어 있을 텐데요. 고가주택코드는 기준시가 9억 초과 주택의 경우에 선택하시면 되고요. 다가구주택, 전대 또는 전전대(임차인이 다시 세를 주는 경우)에 대해서는 구분이 가능하실 텐데 <일반주택>과 <공동주택>이 어떤 걸 선택해야 될지 조금 헷갈리죠?

 

공동주택(701103)을 선택하는 경우는 장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택) 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용하는 코드입니다. 아마 거의 대부분이 이 일반주택(701102)에 해당되실 텐데 기준시가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등이 이에 속합니다.

 

코드를 입력하셨다면 코드 옆의 <입력>과 <삭제> 버튼 옆의 <수입금액검토표>를 클릭하세요.

 

 

먼저 기본사항 입력 내용 중 우측에 (5) 종목 바로 아래 <월세발생여부>에 대하여 체크하시고요. 월세를 받는게 하나라도 있다면 '월세' 체크, 월세가 하나도 없는 경우에는 '월세 없음'에 체크하세요.

 

 

만약 작년에 사업장현황신고를 했던 내역이 있다면 <전년신고 임대내역 조회>를 클릭하시면 아래 내용을 추가로 입력할 필요 없이 모든 내용이 다 들어가게 되는데요. 만약 없다면 그 옆의 <신고도움자료>를 클릭하면 2022년 1~10월을 기준으로 보유한 주택들을 조회하여 선택할 수 있습니다. 

거기서 주택을 선택하시고요. 아래 임차인 성명, 주민등록번호와 임대기간, 월세, 보증금 등을 입력합니다. (19) 월세수입금액은 월세액을 입력하면 자동 계산됩니다.

 

 

그리고 아래 입력내용 추가 버튼을 누르면 아래쪽 임대내역에 해당 임대 내역이 추가되게 됩니다. 임대하는 주택이 여러 채라면 <신고도움자료>에서 순서대로 다음 주택을 각각 선택해서 방금과 같이 임차인 정보를 입력하여 <입력내용 추가>를 해줍니다.

 

그리고 모두 입력을 다 했으면 <간주임대료 자동계산> 버튼을 클릭합니다.

 

 

그러면 위와 같이 방금 추가한 임대주택들의 목록과 임대내역이 보이고요. 소형주택에 해당되는 경우에는 기준시가를 입력하게 되어 있습니다. 기준시가를 입력하고 <계산하기> 버튼을 클릭하면 간주임대료가 아래와 우측에 계산되어 나옵니다. 전 어차피 기준시가가 2억 이하라서 그냥 1이라고 입력했습니다.  그래도 계산은 잘 되네요.^^

 

그리고 금액에 이상이 없다면 오른쪽에 <적용하기> 버튼을 클릭하면 팝업이 닫히면서 임대내역에 간주임대료가 아래사진처럼 들어가 있을 거예요.

 

 

그럼 <입력완료> 버튼을 클릭하시고요. 

 

 

03. 공동사업자내역이 다음입력화면인데요.

공동명의인 경우 입력을 해야 되는데 저의 경우는 공동명의가 아니라서 대상이 아니라는 팝업과 함께 화면이 그냥 넘어가 버렸습니다.

 

 

다음은 04. 매입적격증빙수취내역 입력화면입니다.

사업관련한 세금계산서, 신용카드, 현금영수증 금액이 있다면 입력하시고요. 보통 임대료는 현금거래들을 많이 하시니까 대부분은 없으실 것 같은데요. 해당사항이 없는 경우 <신고서작성완료> 버튼을 클릭하세요.

 

 

이제 입력된 내용이 정확한지 확인하고 제출만 하면 됩니다. 그런데 보안프로그램을 받아서 설치하라고 하네요. 프로그램을 설치해 주시고 <미리 보기>를 클릭하시면 사업장 현황신고서가 아래와 같이 나오고요. 신고서를 출력할 수도 있고 파일로 저장도 할 수 있네요.

 

 

확인이 다 되셨다면 이제 정말 끝났습니다. 하단의 <신고서 제출하기> 버튼을 클릭하면 사업장현황 신고가 완료되었습니다. 이제 임대내역이나 임대소득에 대해서 모두 세세히 입력하셨으니 5월 임대소득세신고는 간편하게 제출하시면 될 거예요. 수고 많으셨습니다.^^