대출있는 집 전세 계약해도 될까요

대출이 있는 집의 전세가는 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원씩 저렴한 물건이기 때문에 세입자 입장에서는 이런 물건을 접했을 때 한 번쯤 고민을 하게 되는 것이 사실입니다. 과연 대출이 있는 전세 계약해도 될지 알아보도록 하겠습니다.

 

 지난 정권의 대출규제로 대출받기가 매우 까다로워졌습니다. 특히, 무주택자의 주담대(주택담보대출) 또는 전세대출 등은 상대적으로 대출받기가 수월한 반면(서민 대출이라는 명목으로 예외적으로대출을 취급하고 있습니다.)  유주택자 또는 기대출자의 추가 대출은 매우 어려운 상황입니다. 

 

 여기에 최근에는 부동산 거래량이 급격히 감소함에 따라 계획했던 매매가 이루어지지 않고 있으며 새 정부의 양도세 중과 유예 조치에 따라 매매를 포기한 물량이 전세로 전환되면서 전세물량이 증가하게 되었습니다. 이는 결과적으로 전세시장의 공급 안정에 기여하게 되었고 많은 부동산 전 이 지역에 따라 점차 나타나고 있는 상황입니다.

 

 미국 주도의 금리상승으로 금리 또한 상승하고 있어 전세에 대한 수요자들의 이자부담이 커지자 기존의 전세수요는 월세 또는 반전세로 전환되기 시작하였으며 전세 가격을 기반으로 투자한 갭 투자자 또는 신규로 분양받았지만 당장 실거주가 힘든 유주택자들은 자금을 마련할 방법이 마땅치 않게 되었습니다. 

 

 이런 분위기로 인하여 최근에는 대출 낀 저렴한 전세가 매물로 나와 있는 것을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 대출 있는 전세 100% 안전을 추구한다면 피해야 하는 매물일까요? 차근차근 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 전세금반환보증보험의 가입

 대출이 있는 집을 전세로 들어가고자 할 때 가장 먼저 고려해볼 것은 전세금 반환보증보험의 가입 가능 여부입니다. 이 보험에 가입할 수만 있다면 전혀 불안해할 필요가 없습니다. 사고가 나더라도 보험에서 내 보증금 전액을 보장해 주기 때문에 대출이 있는 집이라고 해서 기피할 이유가 없습니다.

 일반적으로 보증금 반환보증보험에서 요구하는 보험 가입 요건을 살펴보면

 

1) 선순위채권금액이 주택시세의 60% 이내일 것

2) (선순위채권금액 + 전세보증금)이 KB시세를 넘지 않을 것

 

위의 2가지 조건을 모두 만족하면 됩니다.

 

 여기서 선순위채권금액이란 등기부등본을 조회하면 나오는 금액을 말하는 것으로 일반적으로 은행에 대출받은 금액 부채의 120~130%의 금액을 말합니다. 은행 등 금융기관에서는 대출 후 등기부등본에 근저당을 설정할 때 경매가 진행될 것을 대비하여 대출원금의 20~30%를 추가로 설정을 하게 됩니다. 이 추가 금액은 경매 진행 비용, 연체이자 등을 넉넉히 감안한 금액입니다.

 따라서 이런 조건을 만족하고 만약 보증보험에 가입이 가능하다면 저렴한 전세계약을 적극적으로 해도 됩니다.

ㅁㅁㅁ

2. 전세금반환보증보험에 가입이 불가능한 경우

사실 위의 1번의 경우에 해당한다면 정말 안전한 방법이기 때문에 대출이 있는 집에 대해 전세계약을 생각하고 있다면 전세금 반환보증보험 가입이 가능한지를 우선적으로 확인해보시길 바랍니다.

 

 다음으로 알아볼 상황은 전세금반환보증보험에 가입이 불가능한 경우입니다. 즉, (선순위 채권금액 + 보증금)이 KB시세를 넘어서거나 대출로 인한 채권최고액이 KB시세의 60%를 초과하는 경우라고 할 수 있겠습니다. 이 경우는 전세보증보험의 가입이 불가하기 때문에 기본적으로 리스크가 커서 수요가 거의 없다시피 합니다. 때문에 전세금액이나 보증금이 매우 저렴한 경우가 많습니다.

 

그렇다면 이런 전세 또는 반전세를 시세 대비 아주 저렴하게 살면서 리스크를 최소화하여 최악의 상황이 혹여 오더라도 보증금을 지킬 수 있는 방법은 없을까요? 물론 여러 가지 조건이 맞아야 하고 리스크가 아예 없지는 않지만 방법이 영 없는 것은 아닙니다. 혹시라도 리스크를 통제 가능한 수준으로 줄일 수만 있다면 시세 대비 매우 저렴하게 임차를 할 수도 있는데 그러려면 어떤 부분을 검토해야 할지 알아보겠습니다.

 

전세자금 대출 없이 보증금을 마련해야

일단 대출이 있는 경우 전세자금 대출은 불가능하므로 당연히 보증금은 전액 개인이 준비를 해야 합니다. 물론 신용대출 등을 활용할 수는 있습니다.

 

전세를 얼마나(기간) 살건지(이사계획이 앞으로 있는지 여부) 

금번의 이사 후에 다음 이사일정이 명확히 계획되어 있는 경우는 어려움이 있습니다. 반대로 이야기하면 계약하려는 집에 무기한 살아도 상관없는 경우(최소한 3년 이상)라면 계약을 고려해 볼 만합니다.

 

왜냐하면 최악의 경우로 전셋집이 경매가 진행된다고 가정하면 경매개시부터 배당까지의 기간이 아무리 짧아도 1년 반 정도는 잡아야 합니다. 그러는 중에 만약 계획된 이사를 가야 한다면 먼저 실질적인 점유(거주)가 불가능하기 때문에 별도의 조치가 반드시 필요하게 됩니다.(임차권 등기 설정 등)

 

 또한 법원에서 통보되는 각종 경매 진행 통보내역을 확인하기 어렵게 되며 결정적으로 내 보증금이 아직 묶여 있으므로 이사를 위한 목돈을 따로 마련해야 한다는 여러가지 번거롭고 어려운 상황이 발생하게 됩니다.

 

경매가 진행될 경우 전세집을 경락(낙찰)을 받을 생각이 있는가

두 번째 조건은 만약 전세집이 경매가 진행될 경우 내가 입찰을 해서 낙찰을 받을 생각이 있는가입니다. 이 조건의 경우 꼭 낙찰을 받아야 한다가 아니라 그럴 의사가 있는가입니다.

 

 경매시장의 경우 부동산 시장상황에 따라 다르지만 활황기인 경우에는 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰된 가격의 비율)이 100%를 넘어가는 경우가 있었습니다. 보통의 경우에는 90% 대에서 낙찰이 되고 침체가 심해지면 80%대까지 내려가기도 합니다.

 

물론 80% 밑으로 내려가는 경우도 더러 있었지만 2000년대 들어 2012년과 2013년, 2019년 이렇게 3번밖에 없었고 그나마도 70% 후반의 낙찰가율이었음을 참고할 필요가 있습니다. 그리고 이는 전국 평균이므로 어느 정도 입지가 갖춰진 수도권 지역의 아파트인 경우 80% 근처 낙찰가율은 매우 드문 경우입니다. 최근 아파트 전국 평균 낙찰가율이 83%로 2019년 9월 이후 최저가율이라고 합니다.

 

 그렇다면  경기도 소재의 한 단지를 예로 들어 (선순위채권금액 + 전세보증금)이 매매가 시세인 아파트가 경매를 통해 낙찰되는 경우를 예를 들어보겠습니다.

 

• 매매시세 7.5억 
• KB시세 6.5억
• 대출 3.75억(채권최고액은 대출의 120%인  4.5억)
• 전세보증금 2.5억(전세시세 3.5억에서 1억 할인)

 

 위에서 보듯이 (선순위 채권금액 + 전세보증금)이 4.5+2.5=7억으로 kb시세 대비 5천만 원이 높아 보증보험 가입조건이 안 되는 상황입니다. 이를 앞으로 아파트 시세가 현재의 시세를 유지하는 경우와 하락하는 경우, 상승하는 경우 이렇게 3가지로 나누어 알아보겠습니다.

 

1. 1년 뒤 감정가가 현재시세를 유지하는 경우

• 감정가 7.5억
• 80% 낙찰시 낙찰가 6억
• 90% 낙찰시 낙찰가 6.75억

 

 80% 낙찰인 경우 낙찰가가 6억, 대출 및 보증금 합계금액은 6.25억으로 0.25억이 손해가 됩니다. 여기에 경매비용, 이자 등으로 0.25억이 더 발생한다고 보면 0.5억 정도가 손해가 됩니다. 즉 현재의 시세가 경매 후에도 유지된다고 가정했을 때 80%에 낙찰된다고 가정했을 때 전세보증금은 2억 이하가 되어야 손해가 전혀 없는 안전한 수준이라고 판단할 수 있습니다.

 그러나 90% 낙찰가의 경우에는 6.75억으로 경매비용 및 대출원금+이자를 합한 금액인 6.5억보다 0.25억이 여유가 있습니다.

 

2. 부동산 침체가 심화되어 해당 아파트의 감정가가 1억이 떨어진 경우

• 감정가 6.5억
• 80% 낙찰가 5.2억
• 90% 낙찰가 5.85억

 

-80% 낙찰될 경우 6.5억-5.2억=1.3억의 손실

-90% 낙찰될 경우 6.5억-5.85억=0.65억 손실

 

이와 같이 부동산 침체로 인한 아파트 가격의 하락이 계속되어 감정가가 낮아진 상태로 경매가 진행될 경우에는 최종 배당에서 위와 같이 손실을 볼 수도 있겠습니다. 

 

 그러나 여기서 관점을 전환하여 내가 낙찰을 받는다면 어떻게 될까요? 만약 낙찰을 받는다면 최초 계약할 때의 시세보다 1억이 할인된 6.5억의 금액으로 해당 아파트를 구입하는 것이 됩니다. 물론 5.2~5.85억으로 훨씬 싸게 낙찰받을 수 있는 기회는 사라지게 됩니다.

 

3. 전세계약 후 하락기를 끝내고 아파트 시세가 상승장에 진입한 경우

 경매가 진행될 확률은 현저히 떨어지게 됩니다. 감정가와 시세가 모두 점차 상승할 것이기 때문입니다. 이 경우에는 집주인이 전세금을 내주고 본인 또는 가족이 입주하지 않는 한 계약갱신청구권을 활용하여 4년의 저렴한 전세를 유지할 수 있으니 더욱 이득이 될 것입니다.

 

 지금까지 대출이 있는 아파트의 전세계약을 고민하는 수요자의 입장에서 부동산 시장이 현재의 시세를 유지하는 경우와 하락하는 경우, 상승하는 경우 이렇게 3가지 경우의 수에 따라 검토해 보았습니다. 내 돈이 좌지우지될 수 있기에 리스크가 있는 전세계약은 쉽지 않습니다. 그러나 위에서 알아본 바와 같이 현재 시세가 7.5억 인 아파트를 최악의 경우 6.5억에 차라리 내가 낙찰받아 버리겠다는 각오가 되어 있다면 어쩌면 이것은 모험이 아닐 수 있습니다.

 

 만약 당분간 하락을 하더라도 언젠가 부동산 시장이 상승하게 된다면 손실은 다시 복구될 수도 있고 오히려 수익이 날 수도 있을 것입니다. 만약 앞으로 부동산 시장이 더 하강국면이라면 손실은 더해질 수도 있겠습니다만 자산시장은 상승과 하락을 반복하기 마련이라는 사실을 모두가 알고 있습니다.

 

 과연 앞으로 2~3년 후의 부동산 시장을 어떻게 보고 계십니까? 어떤 방향으로 보는지에 따라 이것은 투자가 될 수도 모험이 될 수도 있을 것입니다.   

 

대출있는 집 전세를 계약해도 될지 한 번 자신의 입장에서 고민해 보시기 바랍니다. 

 

함께 보는 좋은 글

ㄴ셀프 내용증명 작성하는 방법과 양식 다운로드